Софья Куленкова и Екатерина Тибилова – о том, как сдавать недвижимость в аренду и не переплачивать проценты по подоходному налогу в России.
Ни для кого не секрет, что доходы от сдачи недвижимого имущества в аренду подлежат налогообложению. При этом физические лица, получающие такие доходы, обязаны самостоятельно исчислять и уплачивать налог (НДФЛ). Чтобы иметь возможность воспользоваться налоговой ставкой 13%, необходимо сохранять статус налогового резидента, то есть проводить в России не менее 183 дней в календарном году. Это не так просто при характерных для состоятельных рантье частых поездках, а тем более сложно для тех из них, кто собирается переезжать за рубеж на постоянное место жительства, не желая при этом терять доход от сдачи в аренду недвижимости в России. Вместе с тем статус резидента – это существенная экономия на налоге. Ведь доход физического лица – налогового нерезидента от российских источников будет подлежать налогообложению по ставке 30%.
Возможным решением проблемы может стать упрощенная система налогообложения (УСН) на основе патента (с 1 января 2013 года – патентный режим налогообложения). Основное преимущество применения патента заключается в том, что сумма налога, подлежащая уплате, не зависит от фактической суммы дохода, так как налог рассчитывается по ставке 6%, исходя из потенциально возможного годового дохода. Потенциально возможный годовой доход устанавливается субъектами РФ в виде фиксированной суммы на отдельные виды деятельности. Для Москвы, например, данная величина на 2012 год установлена в размере 720 тыс. рублей.
Чтобы воспользоваться преимуществами налогообложения на основе патента, физическому лицу необходимо встать на учет в налоговом органе в качестве индивидуального предпринимателя и подать заявление на получение патента. Право на получение патента имеют лица, чей фактический доход от сдачи имущества в аренду не превышает 60 млн рублей по итогам года. Патент выдается на срок от одного до 12 месяцев на конкретный вид деятельности и действует только на территории, указанной в данном патенте (например, на территории Москвы сумма патента в настоящий момент составляет 43 200 рублей). При этом в качестве индивидуального предпринимателя лицу также необходимо будет уплачивать за себя социальные взносы. Годовая сумма взносов также не зависит от фактического дохода и рассчитывается исходя из стоимости страхового года (в 2012 году эта величина составляет около 55,3 тыс. рублей) по ставке 30%. Кроме этого, необходимо будет вести книгу учета доходов.
На практике применение патента с административной точки зрения может оказаться более сложной процедурой по сравнению с общим режимом налогообложения, хотя объем отчетности сведен к минимуму. Однако, учитывая экономическую эффективность данного варианта, состоятельным рантье стоит обратить на него пристальное внимание.
