Из чего состоит спрос на недвижимость и в каком направлении развивается рынок? Анна Шишкина утверждает, что кризис очистил его от наплыва спекулянтов, открыв дорогу настоящим инвесторам – рассудительным и чуждым бездумной диверсификации.
Почему следует инвестировать в недвижимость?
Во-первых, она относится к группе инвестиций с высокой надежностью и ликвидностью (разумеется, уступая деньгам и ценным бумагам по степени ликвидности). Особенно быстро можно было реализовать этот вид актива до кризиса, когда средний срок экспозиции недвижимого имущества в период пикового спроса составлял меньше месяца. Конечно, сейчас рынок несколько стабилизировался, однако по-прежнему весьма активен.
Во-вторых, как известно, любая недвижимость позволяет иметь два вида дохода: доход от ренты и доход от роста стоимости объекта, что выгодно отличает ее от большинства других активов.
В-третьих, в данном сегменте сегодня наблюдается перемещение баланса от спекулятивного интереса к недвижимости в сторону инвестиционного. Люди постепенно прекращают покупать объекты с тем лишь, чтобы вскоре их перепродать, – теперь они все больше готовы развивать продукт. Например, приобретать долю в поселке, которая изначально представляет собой голое поле, а на выходе преобразуется в привлекательный населенный пункт с развитой инфраструктурой, размежеванными участками и собственной концепцией. В кризис такая схема выглядела особенно прибыльно. Например, в конце 2009 года можно было видеть, как для розничного покупателя одна сотка в поселке могла вырасти в цене с 11 до 18 тыс. долларов в результате инвесторской деятельности. Так, до кризиса около 80% сделок с недвижимостью были именно спекуляциями, сейчас же их число существенно сократилось, что, в свою очередь, оздоровило рынок. То же касается и розничного сегмента, где доля спекулятивного спроса упала с 50 до 10%. Это очень хорошая тенденция, которая открывает новые горизонты для рынка: например, сельхозугодья наконец начали приобретать для целевого использования: не для дач, а для коневодства, пчеловодства и других, экзотических для нас видов бизнеса.
Почему так происходит? Клиент стал более подготовленным.
Наша аудитория вообще очень сильно изменилась. Это не все замечают, но если раньше, до кризиса, инвесторы старались купить землю в пяти разных районах, чтобы диверсифицировать предложение, то сейчас они поняли, что работать в одном сегменте куда удобнее. Например, так гораздо проще наладить отношения с местной администрацией. Вместе с тем повышается степень реализации продуктов. Так, отказ от бездумной диверсификации на рынке недвижимости приводит к тому, что вы лучше ориентируетесь в инфраструктурных вопросах, держите объекты под более пристальным контролем и снижаете сопутствующие риски. А для нас это значит большее число удовлетворенных клиентов.
Еще один очень приятный момент на земельном рынке – люди научились работать в условиях плотной конкуренции. Это настоящий прорыв для сегмента. Ведь совсем недавно конкуренты были очень жестко настроены друг против друга, вплоть до того, что и вовсе отказывались общаться между собой. Однако если в одном только Подмосковье существует примерно 400 коттеджных поселков с похожей концепцией, то эффективно и цивилизованно взаимодействовать в конкурентной среде рано или поздно придется. Конечно, это не могло не сказаться на конечном продукте: он стал более качественным, продвижение открытым, сделки цивилизованными и выигрывает потребитель.
Теперь давайте взглянем на рынок глазами практика, желающего попытать счастья в регионах. Очень неплохо развиваются курорты Краснодарского края. Естественно, Сочи сыграл здесь не последнюю роль. И если пытаться отойти от набивших оскомину «брендов» (таких как те же Сочи и Краснодар), обратить внимание следовало бы на Геленджик, Дивноморское и Абрау-Дюрсо. Выход к морю, климат и курортные условия – все это делает их привлекательными для обеспеченных граждан, желающих переселить своих родителей поближе к югу, в привычный для них русскоговорящий социум. А вместе со стабильным спросом возникает и инвестиционная рентабельность.
