Благодаря активному развитию рынка недвижимости Дубая он продолжает привлекать внимание российских инвесторов, уверяет Марина Шалаева. В колонке для WEALTH Navigator она размышляет о сменившемся векторе интереса к дубайским элитным жилым комплексам и о том, почему некоторые инвесторы продают активы в ОАЭ, а также обращает внимание на новые точки роста на Ближнем Востоке.
За последние два года Дубай уверенно закрепил за собой статус глобального лидера на рынке зарубежной недвижимости – будь то жилая или коммерческая. Этот город, манящий видимыми перспективами развития, морем и солнцем, привлекает состоятельных людей со всех уголков мира. По последним данным, 66% хайнетов стремятся приобрести недвижимость в Дубае, чтобы иметь здесь «второй дом». Некоторые совершают сделки по покупке недвижимости для постоянного проживания, другие – с целью частых командировок, а третьи видят в ней варианты перспективных инвестиций.
Высокий спрос стимулирует развитие предложения, соответствующего различным инвестиционным бюджетам и стратегиям. Особенно актуальными в последнее время стали сделки по приобретению земельных участков, инвестиционные покупки офисной недвижимости, а также апартаментов и вилл с их последующей реконструкцией и перепродажей.
Динамичное развитие города дает основание утверждать, что Дубай будет развиваться и дальше, оставаясь в топе самых привлекательных мест для инвестиций в ближайшем будущем.
По итогам 2022 года россияне заняли первое место среди нерезидентов по покупке недвижимости в Дубае. По предварительным итогам 2023 года, они все еще входят в тройку лидеров.
Недавно в СМИ активно обсуждали якобы существующий факт массовой распродажи россиянами недвижимости в Дубае. Однако наши данные не подтверждают эту информацию. Интерес к элитным жилым комплексам и инвестиционным объектам Дубая у россиян остается на высоком уровне, хотя меняется его направленность.
В прошлом году до 80% запросов приходилось на объекты в стадии строительства. Это было обусловлено более привлекательными ценами, гибкими условиями оплаты и возможностью проводить оперативные сделки. Однако в текущем году доля запросов на новостройки сократилась до менее чем 50%. За последнее время цены на первичку существенно выросли, поэтому новостройки стали интересны только тем, кому нужна рассрочка.
Именно вторичный рынок сегодня привлекает больше внимания. Несмотря на незначительное различие цен с первичным рынком, покупка готового жилья кажется инвесторам более привлекательной и выгодной, чем ожидание ввода новостройки в эксплуатацию. Найти новый объект недвижимости на этапе строительства с привлекательными инвестиционными ценами становится затруднительно, поэтому текущий тренд смещается в сторону готовых объектов. Инвесторы видят вложения в готовое жилье более стабильными, рассчитывая в большинстве случаев на последующую сдачу этих объектов в аренду.
Другой тренд заключается в спросе на объекты с высокой доходностью, предназначенные для реконструкции (частные виллы и т. д.). Перепродажа таких объектов может обеспечить доходность от 30%. Среди популярных локаций для покупки вилл под реконструкцию можно выделить Palm Jumeirah, Dubai Islands, Dubai Hills.
Еще одним значимым моментом стало то, что многие клиенты уже имеют счета в ОАЭ и готовы инвестировать. Однако в отличие от прошлого года они более обдуманно подходят к выбору объекта для инвестиций, ищут самые выгодные варианты. Этот подход способствует укреплению спроса и стабилизации рынка в целом.
Еще одной яркой тенденцией на рынке становится то, что на нем фиксируется обилие объектов по завышенным ценам. Только за III квартал 2023 года средняя стоимость жилья в Дубае выросла на 5%, за год – на 19%. В результате совокупный рост составил 30% с I квартала 2020 года. Однако сегодня цены остаются на 7% ниже пика 2014 года. Мы ожидаем, что рост цен продолжится и в 2024 году, составив еще примерно 3,5%. Цены на виллы в период с июня по сентябрь 2023 года также выросли на 4,5%.
Важно отметить, что на этом фоне собственники стали чаще устанавливать завышенные цены на свои объекты. Поэтому для минимизации инвестиционных рисков рекомендуем внимательно оценивать активы и общую ситуацию на рынке, перед тем как принимать решения при вложении средств в недвижимость.
Опираясь на свои запросы и аналитику рынка, мы можем прогнозировать, что Дубай в ближайшие годы будет оставаться центром притяжения международных инвестиций. В условиях экономической нестабильности часто растет спрос на «устойчивые» локации. Поэтому мы полагаем, что рынок будет расти, хотя, может, и не с такой скоростью, как в последние два года.
Вместе с этим мы видим, что россияне начали активно изучать перспективы инвестирования за пределами стандартных рамок Дубая. Внимание клиентов переключается на другие эмираты, такие как Абу-Даби и Рас-эль-Хайма, а также на такие локации Ближнего Востока, как Салала, Москат, Бахрейн и Катар. Российских инвесторов привлекает общая дружелюбная атмосфера в регионе по отношению к Российской Федерации. Катар и Бахрейн пользуются спросом благодаря высококачественным курортам, при этом недвижимость в этих местах значительно доступнее по сравнению с ОАЭ.
Резюмируя, можно сказать, что российские инвесторы продолжают проявлять интерес к недвижимости в Дубае, находя в нем «островок стабильности». При этом сейчас на Ближнем Востоке появляются новые точки роста, перетягивающие спрос.
