Когда западные рынки капитала для россиян закрыты, а жильe – традиционный якорь сбережений – проигрывает из-за заградительных ипотечных ставок, инвесторы все чаще присматриваются к коммерческой недвижимости. В отдельном еe сегменте – центрах обработки данных – можно сформировать долгосрочный арендный доход с ежегодной индексацией и сравнительно низкими рисками. Дмитрий Хорохордин и Дмитрий Белоус – о плюсах, минусах и реальной экономике ЦОДов как инвестиционного инструмента.
Дата публикации: 18.06.2026
Дмитрий Белоус, руководитель направления ЦОД NF GROUP
Дмитрий Хорохордин, партнер NF GROUP
Дата-центры принципиально отличаются от классической коммерческой недвижимости. Если склад или офис – это пространство, то ЦОД – инфраструктурная среда. Строительство здания в бюджете дата-центра занимает от 15 до 20%; остальное – инженерные системы. Затраты на оборудование достигают 60–70% общего объeма инвестиций.
Эксплуатация тоже принципиально иная. Офис или склад может управляться силами небольшой службы. ЦОД требует круглосуточного дежурства квалифицированного технического персонала, строгих регламентов обслуживания и немедленного реагирования на любые отклонения. Малейший сбой в охлаждении или питании может привести к потере данных. Неслучайно операторов ЦОДов сравнивают с пилотами в авиации: при нормальном полeте пассажир их не замечает, но в кризисной ситуации все зависит от экипажа. Поэтому, инвестируя в ЦОД, важно трезво оценивать квалификацию оператора.
Плюсы дата-центров
В чeм ключевые инвестиционные преимущества этого актива по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости?
• Арендатор не съедет так же легко, как из офиса или со склада. Он вложил в размещение оборудования значительные деньги (иногда сумма в 10 раз превышает стоимость самого ЦОДа), интегрировал каналы связи и выстроил операционные процессы. Здесь речь идет о вложениях арендатора в оборудование внутри стоек, а не в инфраструктуру самого дата-центра. Средний срок аренды – 5–15 лет.
• Рост объeмов данных – не циклический тренд, а фундаментальный процесс. Банки, госструктуры и крупный ретейл наращивают IT-нагрузку при любом сценарии экономики.
Мы ожидаем, что рынок будет смещаться к крупным кампусам и специализированным объектам с высокой плотностью мощности на стойку для задач искусственного интеллекта. Ускорится региональная экспансия, прежде всего в Сибири и на Урале. Профессиональные девелоперы коммерческой недвижимости продолжат заходить в сегмент, а где-то – объединяться с технологическими лидерами.
• Высокий барьер входа для конкурентов. Построить качественный ЦОД дорого, долго и технически сложно. Это создаeт защищeнную позицию для уже действующих объектов.
…и возможные риски
Их также можно разделить на несколько групп.
• Технические риски. Оборудование морально устаревает, требования к плотности мощности и охлаждению меняются. Объект, построенный пять лет назад, может не соответствовать спросу на ИИ-нагрузки сегодня. Регулярные капитальные вложения не исключение, а норма для этого класса активов.
Тем не менее в случае грамотной и своевременной эксплуатации, включая поддерживающий CAPEX, ЦОД может сохранять свою актуальность и ликвидность даже с учетом технологии, которая была актуальна 5–10 лет назад. На рынке есть примеры дата-центров, построенных 10 лет назад: они загружены почти полностью и генерируют стабильный арендный поток.
• Операционные риски – качество управляющей команды критично. Простой ЦОД по вине оператора приводит не только к потере выручки, но и к репутационному ущербу, который может обернуться разрывом контракта.
Отсутствие экспертизы у девелопера или управляющей компании – один из главных рисков реализации такого проекта. Поэтому основной объeм договоров на размещение стоек заключается уже на этапе построенного ЦОДа, когда можно проверить качество управления.
Важная ремарка для институциональных инвесторов: хотя они ожидают заполнения дата-центра на этапе строительства, на деле полный арендный поток формируется примерно в течение 12–18 месяцев с даты готовности объекта и проведения испытаний.
Практика и кейсы
Успех
«РТК-ЦОД» арендовал дата-центр в московском районе Медведково – именно как IT-мощность, а не квадратные метры. Затем актив упаковали в ЗПИФ. Пока это единственный пример сделки, где коммерческий оператор арендует ЦОД, а не строит или покупает его.
Неудачи
Обратные случаи связаны в основном с неверной оценкой роста спроса за пределами Москвы (на столичный регион приходится 75% рынка – доля в совокупной емкости стойко-места) и Петербурга. Некоторые объекты в расчeте на региональных корпоративных клиентов заполняются слишком медленно.
Ещe одна причина проблем – недооценка операционной сложности. Корпоративные заказчики без опыта, ресурсов и команды регулярно сталкиваются с превышением бюджетов, срывом сроков и трудностями с набором технического персонала.
Экономика ЦОДа
Доходность складывается из двух компонентов. Первый – плата арендаторов за стойко-места, израсходованную электроэнергию и дополнительные сервисы. Второй – рост стоимости самого актива.
Затратная часть – эксплуатация и поддерживающий CAPEX инженерного оборудования, налоги и электроэнергия. Мы рекомендуем рассматривать площадку с максимально низким тарифом на электричество.
Срок возврата инвестиций применительно к ЦОДам составляет в среднем 8–10 лет (срок указан с учетом OPEX и поддерживающего CAPEX). Это дольше, чем, например, в складской недвижимости. Целевая доходность для инвесторов, ориентированных на ЦОДы, декларируется на уровне IRR 25–30%+ при соблюдении стратегии «выхода» после сдачи актива в аренду на 90%, хотя реализованная арендная доходность первого года – порядка 12–15% годовых (при условии полной загрузки).
Важное примечание: это цифры для Москвы и области. Если говорить про другие регионы, то затратная часть на строительство ЦОДа почти не отличается, а доходная составляющая может быть снижена в некоторых случаях на 30%.
Форматы входа для частного инвестора
Самый доступный инструмент – ЗПИФ. Он обеспечивает профессиональное управление, юридическую защиту, диверсификацию внутри портфеля фонда и регулярные выплаты рентного дохода. Управляющая компания несeт ответственность за операционную часть, инвестор получает «упакованный» доход. Впрочем, таких продуктов на рынке пока очень мало, и задача основных игроков – поставить их на полку.
Второй вариант – прямое долевое участие в отдельном проекте ЦОД – даeт больший контроль и потенциально более высокую доходность. Но он требует глубокой технической экспертизы, значительно более крупного чека и готовности к длительному периоду без ликвидности. Это формат для инвесторов, которые уже хорошо понимают отрасль и готовы брать на себя дополнительные риски.
Резюмируем. ЦОД как инвестиционный актив подходит тем, кто ориентирован на горизонт планирования от 7 лет, понимает природу инфраструктурных вложений и готов мириться с низкой ликвидностью в обмен на предсказуемый рентный доход и защиту от инфляции. Инвесторы с ожиданиями выхода в течение 2–3 лет должны принимать дополнительную долю риска в части технической компетентности и веры в рынок.
Движущих сил у рынка дата-центров несколько, и они взаимно подпитывают друг друга.
• Государство. За 2025 год госсектор обеспечил существенную долю выручки рынка проектирования и строительства ЦОДов. Курс на суверенизацию данных и цифровизацию госуслуг гарантирует спрос на годы вперeд.
• Искусственный интеллект. Современная ИИ-нагрузка требует принципиально иной плотности вычислений на стойку.
• Импортозамещение и локализация IT-инфраструктуры крупного бизнеса. Банки, ретейлеры, промышленные холдинги продолжают переносить нагрузку с зарубежных площадок на российскую инфраструктуру.
Главные ограничители – энергетика, финансы и кадры.
• Дефицит мощности. Например, в Московском регионе он оценивается в 300–500 МВт.
• Высокая ключевая ставка. Из-за нее долгосрочные кредиты на строительство ЦОДов оказываются очень дорогими. Инициаторы вынуждены опираться на собственный капитал и средства частных инвесторов, привлеченные в том числе через ЗПИФы.
• Кадровые сложности. Специалистов по проектированию и эксплуатации дата-центров на рынке катастрофически не хватает.
Подписка на электронную рассылку дайджеста свежего номера журнала WEALTH Navigator
Мы используем файлы cookie (включая систему аналитики Яндекс.Метрика) для персонализации сервисов и повышения удобства пользования сайтом. Вы можете настроить типы файлов cookie в браузере или нажать кнопку «Принять», согласившись на их обработку. Подробнее об условиях в Политике в отношении обработки персональных данных.
