Участники опроса

Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал»

Ольга Маслова, заместитель гендиректора УК «ДОХОДЪ»

Станислав Бибик, партнер NF GROUP

© Фото предоставлены участниками опроса

Тренды-2026

Какие факторы будут влиять на рынок коммерческой недвижимости в 2026 году?

Владимир Стольников, УК «Альфа- Капитал»: «Основным фактором для рынка остается динамика ключевой ставки. Именно она будет влиять как на запуск новых проектов в девелопменте, так и на уровень ставок капитализации, по которым заключаются сделки.

Еще одним значимым фактором, уже оказывающим влияние на рынок недвижимости, стал существенный рост массовых ЗПИФов. Фонды, инвестирующие в коммерческую недвижимость, показывают хорошую динамику в периоды инфляционных колебаний».

Станислав Бибик, NF GROUP: «2026 год пройдет под влиянием трех ключевых факторов: стоимости капитала, структурных изменений в инвестиционном спросе и регуляторной повестки. В феврале 2026 года ключевая ставка снизилась до 15,5% и может продолжить плавное снижение, однако стоимость заемного финансирования остается высокой. По прогнозу к концу года инфляция в РФ достигнет целевого уровня 4,5–5,5%.

Это означает, что рынок по-прежнему будет опираться преимущественно на собственный капитал, а сделки – проходить с повышенным вниманием к качеству актива, арендного потока и рисков.

Второй фактор – институционализация рынка. Мы видим консолидацию активов у крупнейших игроков и рост доли инвестиционных компаний и фондов в структуре сделок.

Третий фактор – усиление требований к прозрачности структур владения и глубине юридической проверки, что напрямую влияет на сроки и структуру сделок».

Лидеры и прогнозы

Какие сегменты российского рынка недвижимости стали самыми популярными для инвестиций в 2025 году и почему? Ваш прогноз на 2026-й (в частности, сохранится ли интерес инвесторов к торговой и главным образом гостиничной недвижимости, который фиксировали в 2025 году)?

Владимир Стольников, УК «Альфа-­Капитал»: «В 2025 году активно развивались офисный и складской сегменты. Рост ставок в предыдущие периоды позволил существенно улучшить их доходность в 2025 году. В то же время мы не отмечали существенного интереса к торговой недвижимости, однако видим признаки изменения ситуации уже в начале 2026 года. Мы сохраняем уверенность в институциональных активах, прежде всего в индустриально-­складской недвижимости, проектах в сфере гостеприимства и крупных торговых центрах. Также ожидаем появления новых проектов в велнес-­индустрии».

Ольга Маслова, УК «ДОХОДЪ»: «В 2025 году мы увидели не столько лидерство отдельных сегментов, сколько перераспределение капитала в сторону конкретных объектов с понятной экономикой и управляемым риском.

Чем меньше факторов неопределенности, тем выше готовность входить в проект. Это отражает саму природу недвижимости как защитного актива. Поэтому в условиях повышенной внешней неопределенности внимание смещается к тем объектам и сегментам, где риски понятны и управляемы.

На этом фоне наибольший интерес вызывали форматы с прогнозируемым денежным потоком: логистические объекты, гостиничные проекты с устойчивой загрузкой, торговые объекты в сильных локациях.

В 2026 году, по нашему мнению, эта логика сохранится. Интерес будет поддерживаться в сегментах, где присутствует структурный спрос, однако рынок останется дифференцированным. Инвестиционные решения будут определяться не общим трендом по недвижимости, а качеством конкретного проекта».

Станислав Бибик, NF GROUP: «По итогам 2025 года совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 1,056 трлн руб­лей.

Лидером (без учета вложений в земельные участки под строительство) второй год подряд стала офисная недвижимость – 31% общего объема, или 324 млрд руб­лей. Интерес объясняется сочетанием низкой вакантности, устойчивого арендного спроса и ориентации инвесторов на предсказуемый денежный поток.

Складской сегмент занял 17% (174,9 млрд руб­лей). Несмотря на охлаждение ставок, логистика сохраняет фундаментальный потенциал за счет e-commerce и регионального развития.

Отдельно стоит отметить торговую недвижимость: объем инвестиций вырос до 173,6 млрд руб­лей, а доля сегмента увеличилась до 16%. Рост был во многом связан с крупными сделками, однако в целом сегмент продемонстрировал восстановление интереса к качественным ТЦ.

Гостиничная недвижимость сохраняет инвестиционную привлекательность благодаря внутреннему туризму и ограниченному новому предложению. Ставки капитализации в сегменте остаются на уровне 9,5–10,5%, что делает его интересным для инвесторов, ориентированных на более долгий горизонт.

В 2026 году интерес к торговым и гостиничным активам, по нашему мнению, сохранится, но будет более избирательным: спрос смещается в сторону объектов с сильной локацией, понятной концепцией и стабильной операционной моделью».

Ключевые тенденции на рынке коммерческой недвижимости

• Институционализация через ЗПИФы (рост доли фондов как базовой инфраструктуры сделок).
• Региональный сдвиг (переток капитала из Москвы в туристические кластеры и города-миллионники).
• Рентабельность light industrial (устойчивый спрос на гибкие складские форматы).
• Избирательность инвестиций (фокус на качество конкретного актива, а не на сегмент).
• Юридическая прецизионность (ужесточение due diligence и налоговой структуры сделок).

Устойчивый light industrial

На рынке уже какое-то время говорят о росте интереса инвесторов к сегменту light industrial. Подтверждают ли ваши наблюдения увеличение спроса на такие объекты? Чем он обусловлен и прогнозируете ли сохранение этого тренда на ближайшие годы?

Владимир Стольников, УК «Альфа-­Капитал»: «Формат light industrial, относящийся к индустриально-­складскому сегменту коммерческой недвижимости, находится в нашем прямом фокусе. “Альфа-­Капитал” управляет крупнейшим в России портфелем объектов light industrial общим объемом более 40 тыс. м².

Рост интереса к этому сегменту вызван трансформацией требований к производственным помещениям и процессам. В московском регионе дополнительным фактором выступает программа комплексного развития территорий, которая приводит к редевелопменту бывших промышленных зон. В таких условиях часть девелоперов вынуждена адаптироваться к новым требованиям, а лидеры рынка получают дополнительные возможности для роста.

В развитых странах формат light industrial/urban составляет примерно 50% индустриально-­складского сегмента. Для сравнения: только в Московском регионе общий объем качественных складских площадей составляет около 25 млн м², тогда как на объекты light industrial приходится чуть более 1 млн м². Это показывает, что потенциал для роста качественных объектов класса А сохранится на длительное время».

Ольга Маслова, УК «ДОХОДЪ»: «Тренд на light industrial выглядит устойчивым. Инвесторы ценят этот формат за более короткий срок окупаемости по сравнению с крупными складскими комплексами и возможность быстро адаптировать помещения под разные виды бизнеса и за меньшую зависимость от одного арендатора.

Мы также видим, что интерес к light industrial во многом связан с изменением структуры спроса со стороны бизнеса: компаниям нужны компактные, функциональные пространства с возможностью масштабирования. В ближайшие годы этот тренд, вероятно, сохранится. Однако ключевым фактором будет не сам формат, а качество проекта и его структура. Именно грамотная архитектура владения и финансирования позволяет превратить интерес к сегменту в устойчивую инвестиционную модель».

Адаптация продукта

Как вы будете адаптировать свою продуктовую линейку под новый расклад сил, где традиционные лидеры (офисы, склады) сдают позиции, а нишевые сегменты (гостиницы, торговля) требуют иной экспертизы?

Владимир Стольников, УК «Альфа-­Капитал»: «Мы активно диверсифицируем инвестиционное предложение для наших инвесторов. Если раньше мы предлагали вложения только в сегмент торговой недвижимости (street-­retail), то к концу 2025 года наша линейка охватывала уже шесть сегментов коммерческой недвижимости. Высокая ключевая ставка позволила сформировать несколько актуальных для рынка инвестиционных решений.

Сейчас мы завершаем разработку новых стратегий, которые расширят возможности для инвесторов. Нашим преимуществом остается сильная внутренняя команда по управлению проектами в недвижимости – от юридической экспертизы до руководителей проектов в премиальном сегменте. Это позволяет разрабатывать и запускать качественный инвестиционный продукт».

Ольга Маслова, УК «ДОХОДЪ»: «Наша стратегия строится не на смене фокуса между секторами в зависимости от рыночной конъюнктуры, а на экспертизе в области финансового инжиниринга и подбора оптимальной структуры под конкретную задачу инвестора. Мы обладаем компетенциями для работы как с классическими складами, так и со сложными нишевыми объектами, где важно правильно выстроить налоговые и юридические контуры сделки. В каждой конкретной ситуации мы подбираем уникальную комбинацию инвестиционных решений, и ЗПИФ в этом плане – универсальный инструмент, который позволяет реализовать выбранную модель управления».

Региональный потенциал

Примерно три четверти всех инвестиций в недвижимость России приходятся на Москву. Какие региональные ниши (туристические кластеры, южные курорты, города с дефицитом складов) могут предложить инвесторам доходность, способную конкурировать со столичными сегментами?

Владимир Стольников, УК «Альфа-­Капитал»: «За последние два года мы проанализировали более 300 проектов в разных сегментах недвижимости. На наш взгляд, большой потенциал сосредоточен в восточной части страны. В некоторых городах-­миллионниках есть дефицит качественных офисных пространств. В целом качественная инфраструктура класса А только начинает двигаться на восток, и в этом мы видим большой потенциал. В то же время всегда есть большое количество нюансов, например выбор участка, наличие сетей, профессиональная команда, проверенный генеральный подрядчик».

Ольга Маслова, УК «ДОХОДЪ»: «Несмотря на концентрацию инвестиций в Москве, в регионах есть ниши, способные обеспечивать сопоставимую доходность. В первую очередь это туристические кластеры и курорты, где гостиничная и апарт-­недвижимость поддерживаются устойчивым внутренним спросом. Кроме того, интерес представляют города с выраженным дефицитом качественных складских и торговых площадей – там локальный спрос нередко опережает предложение.

При грамотной модели структурирования проекта, в том числе через механизм ЗПИФа, региональные активы могут конкурировать со столичными по уровню доходности. Более низкий порог входа и устойчивый локальный спрос во многих случаях создают сопоставимую экономику инвестиций. При этом решающим фактором остаются качество самого актива и финансовая модель проекта».

Станислав Бибик, NF GROUP: «По нашим данным, около 67% инвестиций в 2025 году пришлось на Москву, при этом доля регионов выросла до 19%. Наиболее конкурентоспособные региональные ниши:

• туристические кластеры юга России и Кавказа (гостиницы, апарт-­формат);
• города с выраженным дефицитом качественных складов класса А;
• Санкт-­Петербург как отдельный институциональный рынок.

В ряде случаев доходность региональных проектов способна конкурировать со столичными ставками капитализации (в торговом сегменте – 12–13,5%, в складском – 11,5–12,5%) при более низком входном чеке».

Бум ЗПИФов

Доля ЗПИФов в сделках с недвижимостью за 2025 год, согласно отчету IBC Real Estate, выросла вдвое. Подтверждают ли ваши данные это наблюдение? Если да, с чем вы связываете этот скачок: с налоговой оптимизацией, защитой активов, изменившейся структурой спроса, чем-то еще? Сохранится ли этот тренд в 2026 году?

Владимир Стольников, УК «Альфа-­Капитал»:  «Совместно с коллегами мы выступили инициаторами отчета по рынку коммерческой недвижимости в разрезе ЗПИФов. Закрытые фонды дают возможность розничным инвесторам стать совладельцами первоклассных объектов недвижимости. Этот тренд не только сохранится, он будет развиваться в следующие 5–10 лет. Часть сделок по-прежнему будет осуществляться институциональными инвесторами для собственных нужд, но после этого часть активов частично будет выходить на рынок в формате массовых ЗПИФов. Специальные правовые режимы позволяют сделать этот инструмент более привлекательным и прозрачным, в отличие от классических юридических структур владения объектами через ИП и ООО».

Ольга Маслова, УК «ДОХОДЪ»:  «Наши данные подтверждают это наблюдение. Мы видим устойчивую динамику спроса на ЗПИФ со стороны наших клиентов, которые рассматривают этот инструмент для организации владения и управления недвижимостью.

Причина этого – в условиях усложнения регуляторной среды и роста требований к защите активов инвесторы выбирают профессионально выстроенную “упаковку” проекта вместо прямого владения. ЗПИФ позволяет оптимально организовать структуру собственности, распределение доходов и налоговую модель. Именно грамотная архитектура проекта становится ключевым фактором ее эффективности.

В 2025 году закрытые фонды недвижимости фактически перестали быть нишевым инструментом и стали частью рыночной инфраструктуры. Через них частный капитал системно заходит в коммерческую недвижимость. Для девелоперов это означает появление дополнительного канала фондирования, который работает параллельно банковскому кредитованию и снижает зависимость от стоимости заемных средств.

С точки зрения проектной логики ЗПИФ выполняет функцию SPV-структуры: в его периметре можно консолидировать актив, привлечь инвесторов, перераспределить нагрузку внутри группы и сохранить управляемость через настройку прав пайщиков.

В 2026 году, на наш взгляд, тренд сохранится. По мере роста требований к прозрачности и качеству структурирования рынок будет все больше ориентироваться на профессиональные решения.  Поэтому ценность экспертизы на рынке создания ЗПИФов и управления ими будет только расти».

Станислав Бибик, NF GROUP: «Мы фиксируем устойчивый интерес к коллективным структурам владения, особенно в складском сегменте, который в 2022–2025 годах формировал более половины всех сделок ЗПИФ. По итогам 2025 года объем сделок с участием ЗПИФов недвижимости составил 63,8 млрд рублей.

Причины роста:

• структурирование владения и защита активов;
• гибкость при привлечении соинвесторов;
• возможность институционализации управления;
• адаптация к дорогому заемному капиталу.

ЗПИФ становится альтернативой прямой покупке, особенно для крупных стабилизированных объектов. В 2026 году тренд на укрупнение фондов, повышение прозрачности и сегментацию продуктов под разные категории инвесторов продолжится».

От Кремля до Алтая

Дмитрий Халин, генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость»:

«В 2025 году мы наблюдали заметный интерес со стороны состоятельных семей к инвестициям в жилую недвижимость. В первую очередь речь идет об элитных новостройках, а также о квартирах на вторичном рынке, расположенных в наиболее престижных локациях Москвы – с видами на Кремль, Храм Христа Спасителя и набережные Москвы-реки. При этом такие покупки в большинстве случаев носят именно инвестиционный характер: это не жилье для собственного проживания, а вложения с расчетом на рост стоимости активов – как за счет общего роста рынка, так и благодаря повышению качества самих объектов, например за счет дорогостоящего ремонта с последующей перепродажей. Часть инвесторов также рассматривает возможность получения арендной доходности. В целом можно говорить о том, что состоятельные семьи начинают диверсифицировать свои вложения: выводят часть средств из депозитов и с фондового рынка и формируют портфель элитных квартир как своего рода стабилизирующий актив.

Еще один сегмент, который получил сильный импульс в 2025 году, – это сервисные апартаменты. По сути, речь идет о формате, близком к кондо-­отелям: гостиничные комплексы продаются по отдельным апартаментам частным инвесторам, а затем передаются в управление профессиональным операторам. Подобные проекты сегодня развиваются практически во всех локациях с устойчивым туристическим потоком: в Краснодарском крае, Крыму, а также в крупных городах-­миллионниках, куда приезжает значительное число туристов. Активно развиваются проекты в таких направлениях, как Горный Алтай, Калининград, Мурманск. Фактически можно говорить о масштабном тренде, который охватывает практически всю Россию, включая Дальний Восток. Во многом он связан с активизацией внутреннего туризма, ростом среднего чека путешествий внутри страны и дефицитом качественных средств размещения в большинстве туристических локаций.

Говоря о перспективах 2026 года, можно ожидать заметного роста интереса частных состоятельных инвесторов к российской недвижимости. С одной стороны, часть средств будет выводиться с фондового рынка и банковских вкладов. С другой – на зарубежные рынки влияет фактор нестабильности, в том числе связанный с ситуацией на Ближнем Востоке. Если эта нестабильность сохранится, она может побудить инвесторов частично возвращать капитал в Россию.

Кроме того, может активизироваться использование валютных накоплений. В последние годы значительная их часть фактически оставалась замороженной, поскольку инвесторы не спешили конвертировать средства при относительно низком курсе. Многие ожидали возвращения курса к более комфортным значениям – хотя бы в диапазон 90–100 руб­лей за доллар. При достижении таких уровней часть этих средств также может быть направлена в инвестиции.

В результате совокупности этих факторов приток инвестиций в недвижимость может увеличиться. При этом объем качественных активов на рынке не демонстрирует устойчивой тенденции к росту, поэтому конкуренция инвесторов, вероятно, будет сосредоточена вокруг уже существующего предложения. Мы ожидаем дальнейшего роста спроса на элитное жилье – как на первичном, так и на вторичном рынке, а также усиления интереса к комбинированным инвестиционным продуктам, таким как сервисные апартаменты».

Смена статуса фондов

С 1 марта 2026 года ПИФы могут менять статус с «квального» на «неквальный». Откроет ли это новые возможности не только для неквалифицированных, но и квалифицированных инвесторов и как отразится на российском рынке недвижимости?

Владимир Стольников, УК «Альфа-­Капитал»: «Мы участвовали в рабочих группах по подготовке этих изменений и считаем, что данные нововведения хорошо скажутся на рынке массовых и персональных ЗПИФов. Они расширяют возможности реализовать проекты с разным уровнем риска для различных категорий инвесторов без создания дополнительных надстроек и новых фондов».

Ольга Маслова, УК «ДОХОДЪ»: «Такая структура дает возможность привлекать более широкий круг инвесторов в крупные проекты, которые уже прошли первые, наиболее рискованные этапы.

Для рынка это означает возможность привлечения “длинных” денег в уже действующие объекты, для управляющих компаний  это инструмент создания “мостика” между разными категориями пайщиков, что повышает привлекательность ЗПИФ как инструмента полного инвестиционного цикла».

Рынок открывается массовому инвестору

К концу 2025-го количество пайщиков ЗПИФов недвижимости достигло 280 тыс. человек, среди которых 227,7 тыс. неквалифицированных и 52,5 тыс. квалифицированных инвесторов. Средний чек составляет 1,7 млн и 6,6 млн рублей соответственно.

Источник: IBC Real Estate.

Станислав Бибик, NF GROUP: «Возможность изменения статуса фонда с “квального” на “неквальный” расширяет потенциальную базу инвесторов. Это повышает ликвидность инструмента и создает дополнительные возможности для девелоперов и управляющих компаний по привлечению капитала.

Для квалифицированных инвесторов это также открывает пространство для более гибкого структурирования стратегий: часть фондов может быть ориентирована на стабильный арендный поток, часть – на value-add или редевелопмент.

В целом это усиливает институционализацию рынка и приближает его к более зрелой модели коллективных инвестиций».

Ожидаемая доходность

Какую среднюю доходность инвесторы рассчитывают получить от недвижимости сегодня?

Владимир Стольников, УК «Альфа-­Капитал»: «Рентная доходность остается на уровне 11–13%, что подтверждают текущие сделки. Безусловно, дальше нужно оценивать расходы на юридическую инфраструктуру. Также дополнительный потенциал формируется за счет роста стоимости самой недвижимости. В 2025 году некоторые активы показали рост от 5 до 10%».

Станислав Бибик, NF GROUP: «Средние ставки капитализации в Московском регионе по итогам 2025 года составили:

• офисы – 11–12%;
• склады – 11,5–12,5%;
• торговая недвижимость – 12–13,5%;
• гостиницы – 9,5–10,5%.

С учетом структуры финансирования и операционной эффективности инвесторы сегодня ориентируются на двузначную совокупную доходность, как правило, в диапазоне 13–18% IRR для качественных проектов».

Мотивы инвесторов

Какие факторы сегодня больше всего влияют на инвестиционные решения покупателей?

Владимир Стольников, УК «Альфа-­Капитал»: «При создании инвестиционных продуктов мы активно общаемся с клиентами и понимаем, что для них есть несколько важных факторов: срок инвестиционного инструмента, ликвидность и потенциальная доходность. Не менее важным фактором остаются профессионализм управления и предыдущие успехи реализации проектов».

Станислав Бибик, NF GROUP: «На первом месте – предсказуемость денежного потока и качество арендатора. Далее – юридическая чистота актива, структура владения, устойчивость операционной модели и возможность выхода. В условиях высокой стоимости капитала инвесторы стали гораздо более консервативны и избирательны».

Риски-2026

Основные риски на рынке недвижимости в 2026 году – макроэкономические, юридические, инфраструктурные?

Владимир Стольников, УК «Альфа-­Капитал»: «Ключевыми рисками остаются стагнация экономики и увеличение стоимости строительных материалов. Все это может непредсказуемо повлиять на строительную отрасль. Юридические риски всегда будут сопровождать почти все секторы недвижимости, поэтому тут важно вести сделки с профессиональными консультантами».

Ольга Маслова, УК «ДОХОДЪ»: «Рынок недвижимости в 2026 году становится более сложным и непредсказуемым. Ошибки в структуре сделки, недооценка правовых нюансов или налоговых последствий могут существенно повлиять на итоговую экономику проекта.

Во-первых, это юридические риски: их нивелирование требует кратного увеличения глубины due diligence (юридической проверки) активов. Во-вторых, это рост налоговой нагрузки, который может нивелировать операционную доходность. В таких условиях особое значение приобретает корректно выбранная структура владения, в том числе с использованием механизмов ЗПИФа, позволяющих в определенной степени хеджировать эти риски за счет обособления активов и более эффективной налоговой модели».

Станислав Бибик ,NF GROUP: «Основные риски таковы:

• ужесточение юридической проверки активов на фоне роста числа судебных кейсов;
• потенциальное усиление налоговой нагрузки;
• ограниченная ликвидность в отдельных сегментах;
• волатильность макроэкономической среды;
• концентрация спроса у крупнейших игроков, что повышает барьер входа для новых инвесторов.

При этом рынок демонстрирует устойчивость: общий объем инвестиций в 2025 году превысил 1 трлн руб­лей, а структура спроса стала более институциональной и зрелой. В 2026 году мы ожидаем сохранения высокой избирательной активности и дальнейшего развития коллективных инвестиционных инструментов, а также сопоставимого объема инвестиций».