«У меня нет ни недвижимости, ни самолетов, ни яхт», – говорил в одном из интервью основатель Telegram и «ВКонтакте» Павел Дуров, поясняя, что не хочет привязываться к местам и вещам. Но многие его состоятельные сверстники такие взгляды не разделяют. На миллениалов из поколения Дурова и более юных зумеров приходится до трети продаж московской элитной жилой недвижимости. WEALTH Navigator выяснил, в чем похожи, а чем различаются зрелые и относительно молодые покупатели премиальных квадратных метров в столице.
Посмотрела весь старый фонд, ведь я фанат подобных интерьеров. Нашла эту красавицу в двух минутах от Кремля с потолками 4 м и больше ни о чем не могла думать», – рассказывает подписчикам о своей покупке 34‑летняя блогер и телеведущая Ида Галич, которая в конце прошлого года приобрела квартиру в районе Арбата. Сумму сделки Галич не раскрыла, но отметила, что ей пришлось продать машину и одну из имевшихся квартир. Другой известный блогер, кумир подростков Влад Бумага в 2022 году (на тот момент ему было 26 лет) купил двухэтажный пентхаус в пяти минутах от Кремля за 8 млн долларов, писала «Комсомольская правда». Как следует из данных экосистемы Kalinka, которые приводит «Коммерсант», в прошлом году на клиентов в возрасте 20–40 лет приходилась треть покупок элитного жилья в Москве.
«Клиентов, которым от 30 до 40 лет, стало больше, – делится наблюдениями руководитель департамента продаж компании “Донстрой” Вячеслав Белозеров. – Судя по нашим опросам, покупатели недвижимости в сегменте люкс за последнее время “помолодели” лет на 5». Белозеров связывает это, во‑первых, с тем, что из-за развития IT-сферы в стране появилось достаточное количество молодых и успешных предпринимателей. Во-вторых, многие возвращаются в Россию из-за границы, продают недвижимость там и покупают здесь.
На рынке сформировалась группа состоятельных покупателей «нового поколения» – представителей IT-сферы и криптоиндустрии, заработавших состояние примерно в последние десять лет, соглашается партнер и региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев. Впрочем, по его словам, пока портрет основного покупателя элитного жилья остается довольно стабильным: это примерно равные доли мужчин и женщин старше 40 лет, среди которых зачастую топ-менеджеры крупных компаний, чиновники и бизнесмены.
Клиенты от 41 года до 50 лет по-прежнему совершают больше всего (40%) покупок на рынке элитной недвижимости Москвы, приводит статистику директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. Две другие крупные категории – от 31 года до 40 лет и от 51 года до 60 лет. На них приходится примерно по 20% покупок. Около 15% занимают покупатели моложе 30 лет, а каждую десятую сделку совершает клиент 60+.
«Если в начале 2000‑х годов элитную недвижимость покупали в основном бизнесмены или чиновники в возрасте 45–50 лет, внешний вид которых говорил о том, что это обладатели высоких бюджетов для дорогой покупки, то сейчас догадаться, стоит перед вами реальный покупатель, его уполномоченный представитель или агент по недвижимости, очень сложно», – рассказывает директор департамента продаж «Intermark Городская Недвижимость» Кристина Томилина. По ее словам, покупатель может выглядеть как студент, но при этом быть высокооплачиваемым айтишником или популярным блогером, вполне способным приобрести дорогую квартиру.
В девелоперских компаниях и агентствах по продаже недвижимости видят разницу в предпочтениях «классических» зрелых покупателей элитной недвижимости и молодежи. Если говорить о столичной географии, то первые чаще выбирают просторные лоты в традиционно престижных районах, таких как Хамовники, Раменки и Пресня, где уже сформировалась общественная среда, рассказывает партнер NF Group Андрей Соловьев. Зрелым клиентам также нравятся тихие исторические переулки вроде Вознесенского, добавляет Анна Раджабова из «Метриум Премиум».
У молодежи популярны Москва-Сити, тусовочные Патриаршие пруды и Столешников переулок. Но в целом для покупателей от 20 до 35 лет важна не столько престижность «правильного» района, сколько соответствие дома их требованиям к инфраструктуре и социальному окружению, отмечает директор департамента продаж «Intermark Городская Недвижимость» Кристина Томилина. «Поэтому их выбор может пасть на нераскрученную локацию, но при этом в доме будет исчерпывающая инфраструктура – от фитнеса до библиотеки», – говорит она. Понимая, что дом будет пользоваться популярностью у молодежи, девелоперы все чаще создают в новых комплексах общественные пространства, площадки для барбекю и проведения мероприятий – например лаундж-зоны на крышах.
Бум в элитной недвижимости
В 2024 году объем квартир и апартаментов на первичном рынке элитной недвижимости Москвы достиг рекордных 3 тыс. лотов, подсчитали в NF Group (см. диаграмму). Как отмечают в компании, это максимальное значение за всю историю наблюдений. Продажи квартир, квадратный метр в которых стоит от 1,95 млн рублей, в 2024 году подскочили почти на 40% по сравнению с 2023‑м.
«Стоимость некоторых элитных объектов недвижимости в российской столице достигает ошеломляющих значений, которые чаще можно увидеть в Дубае или Лондоне», – комментирует показатели московского рынка Bloomberg. Как отмечает агентство, в московскую элитную недвижимость инвестируют обеспеченные россияне, у которых из-за санкций оказалось меньше возможностей тратить деньги за границей.
Для самых молодых покупателей – представителей поколения Z (родившихся с середины 1990‑х до начала 2010‑х) – традиционно важны коворкинги, места для занятий фитнесом и йогой, наличие рядом кинотеатров и арт-пространств. «В общем, все, где они могут активно провести свой досуг либо удаленно поработать», – рассказывает руководитель департамента продаж компании «Донстрой» Вячеслав Белозеров.
Рожденные между 1981 и 1996 годом миллениалы, помимо коворкингов и фитнес-клубов, также смотрят на наличие в ЖК детских комнат и салонов красоты и хотят, чтобы дом имел закрытую территорию. Безопасность в приоритете и у более старшего поколения Х (его представителям сейчас примерно от 45 до 60 лет). Кроме того, они ценят камерность, наличие консьерж-сервиса и ресторанов на первых этажах.
Чем покупатель старше, тем больше чек и площадь приобретаемой квартиры, продолжает Белозеров. Впрочем, зрелые клиенты покупают и квартиры в 50–80 м², если это жилье для подрастающего ребенка или инвестиционный актив. «При этом в “Дом XXII”, самом дорогом нашем проекте, мы видим тенденцию покупки больших квартир площадью от 200 м² и даже целого этажа молодыми клиентами от 35 лет – для проживания большой семьей, где трое или больше детей. Для таких клиентов важны статус, безопасность, социальное окружение и лучшие школы Москвы», – рассказывает Вячеслав Белозеров. Часто более молодое поколение выбирает высокие этажи, откуда открывается красивый вид, и любит нестандартные решения в квартире: угловое витражное остекление, наличие террасы, окно в ванной комнате.
Хотя архитектурные предпочтения не зависят от возраста напрямую, более молодые покупатели чаще выбирают дома в стиле хай-тек, минимализм и лофт. Среди клиентов от 50 лет особой популярностью пользуются неоклассические комплексы и проекты реконструкции, говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
Предпочтения при выборе объекта зависят скорее не от возраста клиента, а от того, есть ли у него опыт владения элитной недвижимостью, считает директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. По ее мнению, важен уровень насмотренности и «напользованности». «В ситуации традиционного наследования богатства, если человек, как говорится, родился с золотой ложкой во рту, не слышал про коммуналки и не знает, что квартиры вообще бывают меньше 300 м², он будет выбирать жилье привычного для себя уровня вне зависимости от поколения, к которому его причисляют», – говорит Дивеева.
Если же покупатель относится к числу «новых» миллионеров, которые не унаследовали, а сами скопили состояние, то, как правило, такие клиенты еще не успели окончательно сформировать свои требования из-за отсутствия опыта проживания в элитном комплексе. По словам Оксаны Дивеевой, для этой категории клиентов приоритетны эмоциональная составляющая проекта, например красивые виды из окна, и технологичность начинки дома.
