Насколько покупателям элитной недвижимости в Москве важен престиж района? Может ли он перевесить фактор стоимости объекта?

По моим наблюдениям, локация приоритетна для трети покупателей – этих людей принципиально не интересуют другие районы. Остальным важнее уникальная концепция проекта. И ради качественного объекта они готовы рассмотреть другую локацию. Таким образом и расширяется география элитной застройки: новые успешные deluxe-­проекты появляются за пределами территорий традиционной элитной застройки.

Можете привести конкретные примеры?

Одним из первых таких районов стала Остоженка – из-за обилия коммунальных квартир в районе успех элитных проектов там был неочевиден. Тем не менее в конце 1990‑х один из застройщиков рискнул. Благодаря интересной концепции и продуманному маркетингу стоимость объектов в его проекте вдвое превысила среднюю стоимость недвижимости на Остоженке тех лет.

А если говорить о недавних событиях, то хороший пример – Цветной бульвар и комплекс резиденций Lion Gate, который там появился и стал первым полноценным deluxe-­проектом в районе. До этого Цветной считался локацией для премиум-­жилья, и первым проектом этого класса был комплекс «Легенда Цветного» от Capital Group. Неудивительно, что на стадии разработки концепции Lion Gate эксперты рынка сомневались в его успехе. Но, как оказалось, напрасно. Сейчас на Цветном строят несколько проектов элитного уровня. Этот пример возвращает нас к тезису о том, что продуманная концепция помогает реализовать жилой проект уровнем выше, чем весь район в целом. Хотя в традиционно престижных локациях, безусловно, сделать это проще.

Какие уголки Москвы, кроме тех, что вы уже назвали, востребованы у покупателей дорогого жилья? Меняется ли «элитная» география с годами?

Исторически престижны Хамовники, Арбат, Замоскворечье, Якиманка, Пресненский район. В каждом из них есть популярные с точки зрения элитной недвижимости локации: улицы Большая Татарская, Никитская, Пречистенка и Остоженка, Патриаршие пруды, район Москва-­Сити. Но количество участков под застройку там ограничено.

Значительно проще строить на новом месте, поэтому девелоперы постепенно осваивают другие районы: Мещанский (Цветной бульвар), Дорогомилово, Раменки. Как видите, чаще всего элитная география расширяется на юго-запад и запад Москвы. А вот юг и юго-восток столицы пока остаются невостребованными у элитных девелоперов. В основном там строится жилье бизнес- и премиум-­класса. Тогда как элитный сегмент предполагает большую приватность.

Кто является основной силой, формирующей моду на элитные районы, – покупатели, девелоперы, город?

Все вносят свою лепту. Даже один качественный проект может изменить локацию за счет своей инфраструктуры и архитектуры. Как я уже сказал, тот же Lion Gate значительно повысил рейтинг Цветного бульвара и окрестностей, после чего сюда пришли другие элитные девелоперы. А если рядом появляется несколько таких проектов, со временем к высокому уровню застройки стремится и весь район.

Город тоже оказывает огромное влияние на эти процессы. Городские власти ориентированы на комплексное развитие территорий, активно развивают районы, строят различную инфраструктуру, общественные пространства. Сегодня понятие «спальный район» ушло в прошлое. В том числе, мэрия реализует крупные общегородские проекты, которые притягивают и элитный сегмент. Так, после строительства парка «Зарядье» рядом с ним появилось несколько новых deluxe-проектов. То же самое произошло с развитием района около Павелецкого вокзала – сейчас это одна из самых динамично застраивающихся локаций Москвы.

А что с ценами? Как дорожает недвижимость в районе после появления элитных проектов?

Цены на недвижимость очень быстро реагируют повышением на любую информацию об улучшениях в районе: о создании парков, открытии новых станций метро или дорожных развязок. Реализация проектов жилья высокого класса – также качественный скачок, который задает новую планку для всей локации и способствует росту цен. Если квартиры в новом элитном доме стоят условно на 50% больше среднего окружения, то в соседних домах цены очень быстро повышаются на 15–20%. Так реагирует рынок. А дальше в район начинают заходить девелоперы с проектами именно высокого уровня. И с появлением каждого нового deluxe-­проекта элитарность всего района повышается.

Насколько, по-вашему, интересны элитные проекты с инвестиционной точки зрения, учитывая расхожее мнение, что цены и так на максимуме?

Текущая политика Центробанка способствуют «перетеканию» денег в квадратные метры. Сейчас это особенно заметно и актуально. Рубль, к сожалению, быстро слабеет. Пожалуй, только недвижимость дает возможность гарантированно сохранить капитал. Ведь жилье со временем только дорожает. Так что насчет того, что рынок достиг потолка, я с вами не соглашусь. Предлагаю вспомнить, что четыре года назад квадрат элитного жилья стоил в среднем 1 млн руб­лей. Предел тогда составлял 1,5 млн руб­лей, но по таким ценам заключались единичные сделки. Сейчас 1,5 млн руб­лей за 1 м² – средняя цена в сегменте. А лучшие комплексы стоят по 3 млн руб­лей за 1 м² и дороже.

Фиксируете ли вы какие-то сдвиги в покупательских предпочтениях в сегменте элитной недвижимости в условиях новой экономической реальности?

Ограничения на вывод капитала за рубеж, безусловно, способствуют тому, что его тратят внутри страны. Так что активизация покупателей люксового сегмента как раз ожидаема.

Сейчас четко прослеживается рост интереса людей с деньгами к уникальным люксовым проектам. Именно к штучным предложениям. Успешные продажи пентхаусов и квартир в Lion Gate – яркий тому пример. Причем мы видим четкое расслоение покупателей по структуре сделок: в сегменте «обычной» элитной недвижимости клиенты часто торгуются, а в deluxe-­сегменте нередко покупают не торгуясь сразу несколько соседних лотов, вплоть до этажа.

Интересен взгляд стратега и девелопера на оценку инвестиционного потенциала объектов со стороны покупателей-­инвесторов. Насколько трезво они оценивают будущий рост стоимости объекта?

У покупателей deluxe-­недвижимости другое восприятие денег. Квартира – далеко не самый крупный их актив и не самая дорогая покупка. Многие относятся к сделке с недвижимостью как к пополнению коллекции:  хотят, чтобы во всех лучших домах у них была своя квартира. Но есть в таких сделках и доля расчета. Подобную недвижимость очень сложно оценить объективно. Из-за своей уникальности она всегда будет иметь целевую аудиторию.

Здесь уместна аналогия с предметами искусства. Почему одну картину можно купить за несколько тысяч руб­лей, а другая стоит десятки миллионов долларов, и потом ее можно продать еще дороже? Дело в том, что у людей, которые покупают такие активы, другое понятие о ценности денег. Они понимают, что текущая цена – не предел. Но стоимость покупки и дальнейшей продажи таких лотов линейно не просчитать. Сегодня можно приобрести недвижимость за 1 млрд руб­лей, а в будущем наверняка найдется покупатель на нее и за 1,5 млрд руб­лей. Потому что в deluxe-­сегменте главное – желание купить объект, а не его стоимость.