Катастрофы, которую рынку коммерческой недвижимости в РФ по итогам непростого 2022 года предрекали многие аналитики, не случилось. В ближайшее время вложения в этот актив останутся разумным способом диверсификации инвестиционного портфеля, убежден директор по коммерческой недвижимости девелоперского направления ГК «Мангазея» Юрий Тараненко.
2022 год выявил очевидную тенденцию: интерес инвесторов сместился с жилой недвижимости на коммерческую, что было заметно в том числе на примере торговых площадей в строящихся жилых комплексах. На это повлияла совокупность факторов, и одним из них стало стандартное отношение «коммерческой» функции к жилой в рамках инфраструктурного проекта. Как правило, оно составляет 1 к 10. Иными словами, если предложение на рынке жилья довольно большое, то в «коммерции», например аренде торговых объектов, оно в 10 раз меньше. В инфраструктурных проектах с близким сроком ввода в эксплуатацию мы фиксируем очевидную концентрацию спроса на коммерческую недвижимость.
Что касается офисного сегмента, то для него 2022 год оказался довольно спокойным. Уровень вакансий рос не так стремительно, как предполагалось в начале года. Это объясняется главным образом тем, что собственники помещений при расторжении договоров аренды с компаниями, уходящими с российского рынка, как правило, получали довольно хорошую компенсацию. Эти выплаты пока позволяют им оставаться на плаву.
Представляется, что основной комплекс проблем, связанных с ростом уровня вакансий в сегменте офисной недвижимости, начнет разворачиваться в 2023 году. Пик этого явления, вероятно, придется на 2024-й. По мере вывода на рынок высвободившихся площадей собственники в попытке привлечь новых арендаторов будут вынуждены снижать арендные ставки, компенсировать переезд или вложения в ремонт, вводить отсрочку выплат и т. д. Вероятно, это приведет к снижению арендных ставок офисных площадей на 15–20%.
Другое дело, что такой процесс не может длиться бесконечно из-за того, что сократится и уровень вывода новых площадей на рынок. Не секрет, что многие девелоперы отложили намеченные на этот год планы по строительству новых объектов или их вводу в эксплуатацию. Очевидно, что одномоментный выплеск этой недвижимости в 2024 году добавит проблем сегменту офисной недвижимости. По моим прогнозам, заморозка офисных проектов, процессы поглощения освободившихся площадей займут еще 2–3 года, а потом мы вновь увидим рост, когда арендные ставки вернутся к нынешнему уровню.
В меньшей степени этим сценарием окажутся затронуты современные бизнес-центры в местах концентрации деловой активности (например, в Москве-Сити), в пределах Садового кольца. В силу своей востребованности они по-прежнему будут популярны и вряд ли пойдут на ценовой демпинг. Больше пострадают бизнес-центры, расположенные не так выгодно или имеющие недостатки. Нельзя забывать о таком факторе, как устаревание объекта. Спрос арендаторов на построенные 10 и более лет назад объекты ниже.
В 2022 году довольно уверенно чувствовала себя складская недвижимость. Предпосылок для ее бурного роста я не вижу, хотя более активный выход на наш рынок компаний из Китая и других азиатских стран может поддержать этот сегмент. Здесь интереснее проанализировать изменение географии спроса на склады. С учетом того что большая часть импорта теперь поступает через восточные границы России, я прогнозирую активное развитие логистических цепочек и соответствующей инфраструктуры в Сибири и на Дальнем Востоке.
Из новых ниш, открывшихся вследствие событий 2022 года, я бы выделил сегмент дата-центров. Бизнес и государство переносят IT-инфраструктуру в отечественные облака, и существующие ЦОДы не справляются с растущим спросом. Мы получаем довольно интересные предложения от компаний, которые хотят разместить на наших объектах свои дата-центры. Другое дело, что в черте города довольно проблематично разместить крупный центр обработки данных. Тем не менее очевидно, что это формирующийся тренд. Наличие дата-центра в офисном комплексе может стать ощутимым конкурентным преимуществом в деле привлечения арендаторов.
В качестве резюме. Коротким ответом на вопрос, стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость тем, кто хочет диверсифицировать свой портфель в нынешние турбулентные времена, будет однозначное «да». Но при этом, как всегда, надо учитывать нюансы. На любом рынке бывают точки роста. В сфере коммерческой недвижимости они также присутствуют, даже в кризисные времена, и рациональному инвестору стоит их учитывать.
ГК «Мангазея» верит в дальнейшее развитие рынка недвижимости и планирует в этом году вывести в продажу два объекта в Москве. В составе проекта на Тульской улице помимо жилья будет построен бизнес-центр класса А с арендопригодной площадью 24 тысячи квадратных метров. В составе второго проекта, на Открытом шоссе, появится торговый центр с арендопригодной площадью 16 тысяч квадратных метров. Инфраструктура каждого проекта будет включать детские сады, предприятия бытовых услуг и фитнес-центры с бассейном.
