«Не ходите, дети, в Африку гулять!» Видимо, в малолетстве не все нынешние российские инвесторы в недвижимость усвоили этот урок Корнея Чуковского. Их интерес к африканскому рынку растет, причем речь не только об относительно туристических направлениях вроде Маврикия и Занзибара, но и о совсем уж экзотической и далекой ЮАР, где зафиксировали рекордный всплеск запросов от россиян на элитную недвижимость Кейптауна. Одни покупают виллы на берегу океана для души, другие видят возможность релоцироваться, диверсифицировать активы и открыть недооцененное направление. Стоит ли игра свеч?
Спрос на недвижимость на Занзибаре (Танзания), Маврикии и Сейшелах вырос в среднем в два раза по сравнению с предыдущими годами, утверждает Kalinka Middle East. Бизнес-директор этого агентства элитной недвижимости Александр Шибаев заявил «Коммерсанту», что если два-три года назад количество сделок с участием россиян, которые инвестировали в недвижимость на Занзибаре, составляло порядка 100 в год, то сейчас этот показатель увеличился в 2,5 раза.
«Я нахожусь на Занзибаре и ежедневно получаю запросы от российских бизнесменов и девелоперов, которые интересуются строительством и развитием отельных проектов», – подтверждает в беседе с WEALTH Navigator представитель строительной компании МB Homes Владимир Шагаров. В последние полтора года его компания фиксирует рост среднего чека сделки на популярном у туристов острове с 70–80 тыс. долларов до 120–150 тыс.
Другие участники рынка более сдержанны в формулировках и оценках потенциала африканской недвижимости. Хотя осторожный рост спроса к экзотическим направлениям есть, он пока нишевый, заверили WEALTH Navigator в международном брокере недвижимости Tranio. Нередко покупатели домов в Африке хотят протестировать неосвоенные массовым спросом рынки – аналогично инвесторам, приобретающим единичные акции компаний для мониторинга динамики и оценки потенциала роста. «В первую очередь на новых рынках активны инвесторы с крупными и диверсифицированными портфелями. У них уже есть объекты в Дубае, Таиланде, Камбодже или на Бали, и они покупают недвижимость в новых направлениях, чтобы сбалансировать портфель и расширить географию», – делится наблюдениями сооснователь и управляющий партнер Tranio Михаил Буланов.
Основных причин, стимулирующих интерес российских инвесторов к экзотической Африке, две. Во-первых, там нет жесткого финансового контроля и проверки источников происхождения средств, зато есть в целом благожелательное (или как минимум нейтральное) отношение к россиянам. Поэтому на фоне общей геополитической турбулентности этот континент кому-то может показаться запасным аэродромом, даже несмотря на все его проблемы. А их немало, в том числе нищета и неравенство, войны и преступность, терроризм и коррупция, проблемы с инфраструктурой. Во-вторых, сильный доллар на фоне ослабления африканских валют делает местную недвижимость более доступной.
Это островное государство в Индийском океане – не только популярное туристическое направление, но и важный финансовый центр, одна из самых конкурентоспособных налоговых юрисдикций в мире, что привлекает туда и российских хайнетов. Вложения в Маврикий часто связаны с налоговым резидентством, структурированием активов и бизнеса, рассказывает Михаил Буланов из Tranio. Для инвесторов здесь действует программа ВНЖ при покупке недвижимости от 375 тыс. долларов. В стране плоский корпоративный налог 15%. Максимальная ставка подоходного налога составляет 20%, отсутствуют налоги на прирост капитала и наследство.
А вот главными вызовами для Маврикия в прошлогоднем отчете ОЭСР названы снижение конкурентоспособности в традиционных экспортных секторах, отсутствие экономической диверсификации, слабый рост производительности и растущий коэффициент демографической нагрузки.
Тем не менее островное государство, известное лагунами с кристально чистой водой и пляжами с белоснежным песком, привлекает хайнетов со всего мира. По оценке Henley & Partners и New World Wealth, к 2033 году число проживающих на Маврикии миллионеров, сейчас оцениваемое в 5,1 тыс. человек, может удвоиться.
Традиционно лидерами среди инвесторов-иностранцев здесь были французы – 42% покупателей, южноафриканцы (22%) и британцы (7%). Но сегодня в сегменте люкс около 3% инвесторов – россияне, сообщает агентство Russia Sotheby’s International Realty.
Это преимущественно курортное направление. Маленьким россиянам оно наверняка известно благодаря сказке «Айболит» («Мы живем на Занзибаре/В Калахари и Сахаре»), взрослым и состоятельным – как место, где недвижимость используется не только для личного отдыха, но и инвестиций. По словам Владимира Шагарова из MB Homes, на Занзибаре – острове в Индийском океане в 40 километрах от материковой Танзании – у инвесторов наиболее востребованы апартаментные комплексы. Даже при среднегодовой загрузке 60% и средней ставке посуточной аренды 70–80 долларов инвесторы могут рассчитывать на рентабельность инвестиций (ROI) 12–15% годовых и окупаемость вложений за 7–8 лет. Также Шагаров фиксирует интерес россиян к отдельно стоящим виллам на Занзибаре.
При инвестициях свыше 100 тыс. долларов инвестор может оформить ВНЖ на себя и членов семьи (супруга или супругу и до четырех несовершеннолетних детей). В свою очередь, резидентский статус предполагает пониженные ставки налога на ведение бизнеса.
Основные подводные камни связаны с форматом собственности на землю и объекты. По Конституции Танзании вся земля на Занзибаре принадлежит государству. Это означает, что землю нельзя купить в прямом смысле слова – можно лишь взять в долгосрочную аренду у государства, поясняет Шагаров. Он предупреждает, что многие объекты на острове не зарегистрированы официально, а оформлены как частные дома, мини-гостиницы или готовый бизнес, и такие покупки юридически уязвимы. Поэтому важно выбирать застройщика, авторизованного в государственном органе ZIPA (Zanzibar Investment Promotion Authority), говорит Шагаров, отмечая, что его компания MB Homes работает исключительно в рамках ZIPA. Тогда инвестор сможет оформить недвижимость таким образом, чтобы апартаменты были отдельным объектом права, который можно продавать, сдавать и передавать по наследству.
К слову, подобное ограничение действует и на Мальдивах: местное законодательство позволяет приобретать объекты исключительно на правах долгосрочной аренды.
Это еще одна страна, которую, как это ни покажется странным на первый взгляд, выделяют российские сервисы зарубежной недвижимости. «В Южную Африку уже выходили несколько российских брокеров, однако рынок остается сложным и внутренне ориентированным, с высоким потенциалом, но при этом зависимым от общей экономической стабильности», – рассказывает Михаил Буланов. В Кейптауне, одной из трех столиц ЮАР, в 2022–2023 годах зафиксировали рекордный всплеск запросов от россиян на элитную недвижимость, бюджет сделок составлял от 500 тыс. до 1 млн долларов, заметили в Russia Sotheby’s International Realty.
С 2010 года цены на недвижимость в Кейптауне выросли на 160%, пишет Bloomberg. Квартиры премиум-класса продаются в среднем по 5,6 тыс. долларов за квадратный метр. А вот в крупнейшем городе страны Йоханнесбурге этот показатель равен всего 1,8 тыс. долларов, а цены за тот же период выросли менее чем наполовину. Риелторы говорят о высокой доходности арендной недвижимости (в Йоханнесбурге она составляет около 8–15% брутто, в Кейптауне – 8–11%).
Один из главных минусов страны для иностранца – высокая преступность (как пишут в интернете переехавшие сюда россияне, «ты не настоящий кейптаунец, если тебя хотя бы раз не ограбили»). В ЮАР самый высокий в мире коэффициент Джини – показатель, который отражает уровень экономического неравенства в распределении доходов. Более 55% населения страны живет за чертой бедности: их месячный доход не превышает 992 южноафриканских рандов – чуть менее 5 тыс. в пересчете на рубли.
Насколько инвестору из России перспективно заниматься экзотикой и не проще ли остановиться на консервативных направлениях? Однозначного ответа здесь нет. Доходность подобных объектов прогнозировать сложно, рассуждает гендиректор агентства недвижимости CMP GROUP | ГЖА.рф Алексей Котлов. Рынок арендной недвижимости в экзотических странах слабо изучен, спрос нестабилен, а риски высоки: например, в африканских странах нет привычных гарантий ни по оформлению прав, ни по обслуживанию, ни по прозрачности сделок. А отсутствие сетевых агентств и крупных российских партнеров на месте усложняет контроль за процессом. Если покупатель не знаком с локальной спецификой, он остается один на один с чужой правовой системой, языковыми барьерами и возможными мошенническими схемами. «Это история не про массовые инвестиции, а про индивидуальные желания состоятельных людей. Чаще всего это не про доход, а про личную «отдушину» в теплой стране, – продолжает Котлов. – Кто-то покупает виллу на берегу океана для себя и семьи. Кто-то строит дом мечты, не рассчитывая на быструю окупаемость. Это осознанный выбор – скорее эмоциональный, чем расчетливый».
При этом ВНЖ и другие нефинансовые плюсы за покупку недвижимости предлагают и ставшие в последние годы классическими направления вроде ОАЭ и Турции. Там риски и доходности могут быть более предсказуемыми.
Важно и то, как инвестор сможет контролировать объект. Любая инвестиция требует управления – от перелетов до сопровождения: юридического, брокерского, налогового, операционного, отмечает сооснователь и управляющий партнер Tranio Михаил Буланов. Для многих инвесторов эта инфраструктура в африканских странах неочевидна и слабо отстроена. Собеседник WEALTH Navigator рекомендует при выборе объекта сразу изучить, как работает вторичный рынок: сколько совершается сделок, по каким ценам и как они отличаются от стоимости первичных объектов.
Но, возможно, тот, кто первым попробует неизведанный рынок, сможет претендовать и на повышенную доходность. Как отмечает Буланов, первые точечные сделки совершаются инвесторами-первопроходцами, которые берут на себя осознанный риск, сталкиваются с локальной спецификой и набивают шишки. Тот, кто придет позже, будет двигаться по уже проторенному и более спокойному пути, но и с меньшей доходностью.
