Лейсан Пелевина – о том, что токенизация недвижимости значит для рынка и инвесторов.
Традиционные институты недвижимости меняются, и ОАЭ находятся в эпицентре этих изменений, задавая тренды и изменяя будущее. В последние годы в стране активно развивают направление токенизации рынка недвижимости, что открывает доступ к дорогим лотам большему количеству частных инвесторов. Если в 2023 году объем токенизированных объектов недвижимости в Эмиратах оценивался в 1,5 млрд долларов, то в 2025 году он, как ожидается, достигнет 3,5 млрд долларов.
Станут ли цифровые активы и блокчейн новым стандартом владения и торговли недвижимостью в долгосрочной перспективе, пока сказать сложно. Но уже понятно: токенизация недвижимости в Дубае меняет рынок, делая его более доступным, ликвидным и прозрачным. «В ноябре 2024 года старший директор по политике в сфере недвижимости и инновациям Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department) доктор Махмуд Альбурай объявил в рамках Binance Blockchaine Week, что токенизация является ключевым компонентом недавно утвержденной стратегии эмирата в сфере недвижимости до 2033 года. После этого правительство Дубая начало активный процесс кооперации по данному вопросу с инновационными компаниями и стартапами для того, чтобы первыми в мире запустить полностью легитимную и технологически рабочую инфраструктуру инвестиций в недвижимость через токенизацию», – отметил Сергей Иванов, основатель proptech-компании alma, член Dubai Proptech Business Group.
Токенизация недвижимости в Дубае – перевод прав собственности и/или экономических прав на недвижимость в цифровые токены на блокчейне. Это позволяет инвесторам покупать доли в недвижимости без необходимости приобретать весь объект целиком. Например, вместо покупки всей недвижимости за 500 тыс. долларов инвестор может приобрести 1% токенов за 5 тыс. и получать пропорциональный доход от аренды.
Одним из недавних и крупных примеров стала токенизация объектов недвижимости на сумму 500 млн долларов компанией MANTRA для застройщика MAG Group в 2024 году. Активы включали жилой комплекс Keturah Reserve в Дубае и особняк стоимостью 75 млн долларов в комплексе The Ritz-Carlton Residences.
Механика процесса токенизации недвижимости
1. Объект недвижимости делится на цифровые токены, каждый из них – доля в юридическом лице, владеющем недвижимостью.
2. Токены записываются в распределенный реестр, что гарантирует прозрачность и неизменность данных.
3. Инвесторы могут покупать, продавать или обменивать токены на специальных платформах.
4. Владельцы токенов получают доход от аренды или роста стоимости недвижимости.
Токенизация делает рынок недвижимости Дубая более доступным, ликвидным и технологичным. Во-первых, инвесторы получают возможность входить в премиальный рынок с небольшими вложениями, легко покупать и продавать активы и получать стабильный пассивный доход. Рынок становится более привлекательным благодаря снижению порога входа и возможности приобрести объекты премиум- и ультрапремиум-класса. Во-вторых, повышается ликвидность объекта (впрочем, с некоторыми оговорками, о них – ниже). Токены можно покупать и продавать на вторичных рынках. Это избавляет инвесторов от длительной процедуры купли-продажи недвижимости.
Прозрачность и безопасность сделки обеспечиваются благодаря блокчейн-технологии – все транзакции записываются в распределенный реестр, что снижает риск мошенничества и двойных продаж. Управление токенами осуществляется при помощи смарт-контрактов, автоматизация процессов исключает необходимость посредников и снижает вероятность ошибок. Покупка токенов занимает считаные минуты, в отличие от традиционных сделок, которые могут длиться неделями.
Кроме того, такой подход позволяет диверсифицировать риски за счет гибкости: вместо замораживания крупной суммы в одном объекте можно распределить средства между несколькими токенизированными активами.
С 2022 года в Дубае действует закон «О виртуальных активах», который регулирует операции с криптовалютами и невзаимозаменяемыми токенами (NFT). Эту сферу контролирует Управление по регулированию виртуальных активов Дубая (Virtual Assets Regulatory Authority, VARA).
Кроме того, Международный финансовый центр Дубая (Dubai International Financial Centre, DIFC) в 2021 году обновил нормативы, имеющие отношение к операциям с цифровыми активами. В них были включены требования по раскрытию информации, соблюдению процедур противодействия отмыванию денег и процедуры KYC.
Долевое владение недвижимостью через токены в ОАЭ предлагается на нескольких платформах. Перечислим основные.
Токенизация недвижимости в Дубае открывает новые инвестиционные возможности, но также сопряжена с некоторыми рисками.
Токенизация недвижимости в Дубае оказывает значительное влияние на рынок. Она стимулирует рост инвестиционной активности. Благодаря снижению порога входа увеличивается число инвесторов, рынок становится более динамичным, ведь токены можно быстро покупать и продавать. Вторичный рынок токенов позволяет инвесторам выходить из сделки без необходимости искать покупателя на всю недвижимость. Развитие токенизации приводит к появлению новых финансовых инструментов, таких как ипотека на блокчейне, fractional ownership (долевое владение), стейкинг недвижимости и так далее. Компании могут предлагать более гибкие условия инвестирования.
При этом ликвидность токенов может привести к чрезмерным спекуляциям, что увеличит волатильность цен на недвижимость. Это может служить причиной возникновения пузырей на рынке, когда цена токенизированных активов растет слишком быстро, а затем резко падает.
Правовое регулирование сектора пока находится в процессе формирования, и появление жестких законов или запретов может существенно изменить правила игры. Инвесторы могут столкнуться с неопределенностью в вопросах налогообложения, прав собственности и защиты активов. И если государственным органам потребуется время, чтобы адаптироваться к новому формату сделок, то брокеры, риелторы и нотариусы могут потерять часть своего бизнеса.
