Антон Коротаев – о том, как трансформируется отношение семейных офисов к недвижимости в мире и в России и почему этот инструмент, несмотря ни на что, не собирается сдавать позиции.
Антон Коротаев – инвестиционный директор семейного офиса «Кью Кэпитал» (Q Capital)
Не только метры
В ряду традиционных инструментов инвестиций семейных офисов можно выделить один, который помимо финансовых метрик обладает свойствами, связанными с его расположением, эстетическими и конструктивными особенностями и даже в определенной степени эмоциональным восприятием владельца. Речь идет о недвижимости.
Мы привыкли делить недвижимость на жилую и коммерческую, воспринимая ее либо как место проживания, либо как инструмент для ведения бизнеса, либо как самостоятельный инвестиционный продукт. На самом деле недвижимость как инвестиционный инструмент устроена сложнее и более многогранно.
Традиционно она считается достаточно консервативным активом с невысокой ликвидностью, умеренной доходностью и выраженной цикличностью рынков. Это делало ее эффективной лишь на длинном горизонте владения и требовало дополнительной экспертизы, расходов на содержание и понимания локальных трендов. Однако сам сектор эволюционировал. К классическим и «старомодным» покупкам квартир, домов, торговых или офисных помещений добавились новые форматы: дата-центры, автоматизированные логистические комплексы, студенческие общежития. Доли в них сегодня можно приобрести через фонды.
Глобальный масштаб
Сейчас спектр возможностей для инвестиций глобальных семейных офисов в недвижимость широк как никогда: трофейные квартиры и дома в разных частях света, в том числе для собственного использования, штаб-квартиры корпораций, фонды, владеющие распределительными центрами Amazon по всему миру. При всей этой широте глобальные семейные офисы в последние годы в среднем аллоцируют на недвижимость около 10–20% от общего объема средств под управлением. Цифра варьируется в зависимости от региона и состояния финансовых рынков. Если ориентироваться на оценки совокупного объема ликвидных средств под управлением глобальных семейных офисов, речь может идти о 0,5 – 2 трлн долларов, что делает семейные офисы одними из крупнейших игроков на рынке недвижимости, особенно коммерческой. И их роль продолжает расти.
Что представляет собой этот портфель? По некоторым оценкам, примерно 25–30% суммы приходится на жилую недвижимость. Это трофейные квартиры и дома, в том числе для собственного использования, которые приобретаются прежде всего для сохранения капитала, а также объекты для получения арендного дохода: отдельные квартиры или целые здания. Около 60–65% портфеля составляют относительно консервативные инвестиции в классическую коммерческую недвижимость: торговые центры, офисные здания, склады и логистику. На альтернативные сегменты (дата-центры для ИИ, арендные дома для пожилых людей, объекты инфраструктуры) приходится около 10–15%. Причем именно альтернативные форматы пользуются растущей популярностью, в отличие от более консервативных сценариев вложений в недвижимость.
Контроль вместо посредников
Форма инвестиций в недвижимость сегодня преимущественно представляет собой прямые вложения или соинвестирование, то есть приобретение непосредственно объектов или доли в них. Их доля в портфеле достигает 60–65%, и она продолжает расти. Это говорит о том, что семейные офисы все активнее стремятся контролировать свои активы, инвестируя в собственные команды с необходимыми компетенциями. Это позволяет экономить на внешних комиссиях и услугах, снижающих итоговую доходность. Альтернативная форма – различные фонды недвижимости – теряет долю аллокации.
Смещение фокуса
Между тем в последние годы заметен тренд на сокращение доли недвижимости в портфелях семейных офисов: она смещается ближе к 10%, тогда как еще десять лет назад достигала 20–25%. Эта динамика во многом связана со сменой поколений и более агрессивным подходом к управлению капиталом. Существенный объем инвестиций был перенаправлен в рискованные инструменты: быстрорастущие технологические компании, IT-сектор, стартапы, ИИ. Доля этого сегмента за последние десять лет, напротив, увеличивалась и в пиковые годы доходила до 40%. Более того, значительный рост стоимости уже осуществленных вложений в эти сектора «разбавил» долю недвижимости в портфелях просто за счет опережающего роста другой части активов. Период высоких ставок последних лет также подтолкнул семейные офисы к более агрессивным инструментам. В итоге, значительно нарастив совокупный капитал (в том числе за счет роста числа самих семейных офисов) и усилив экспертизу, они во многом трансформировались в полноценные инвестиционные фонды, ориентированные на более высокую доходность.
Но исторически семейные офисы создавались прежде всего для сохранения капитала, и для этой задачи недвижимость остается самым простым и надежным инструментом, позволяющим сберегать состояние и передавать его следующим поколениям. Это особенно актуально сейчас, на фоне растущих ожиданий коррекции в сегменте ИИ и высокой геополитической и экономической неопределенности.
Российская специфика
А какие приоритеты в отношении недвижимости у семейных офисов в России? Очевидно, что объем средств под их управлением значительно меньше, а сам сегмент куда менее прозрачен. Тем не менее можно отметить, что тренды на российском и глобальном рынках в определенной степени разнонаправлены.
У нас недвижимость по-прежнему воспринимается прежде всего как актив для сохранения капитала. Ее доля в портфелях традиционно весьма существенна: по некоторым оценкам, до 30–50%.
Это неудивительно: альтернативных вариантов для инвестирования у нас значительно меньше, чем за границей. Наибольшим интересом пользуются преимущественно классические форматы: жилая недвижимость, объекты стрит-ретейла или офисные помещения. Их нередко арендует один из бизнесов самого владельца – так появляется гибкий инструмент регулирования денежных потоков. Активно растущий на Западе сегмент альтернативных инвестиций – студенческие общежития, дома для пожилых людей – у нас практически не представлен. Развивается, по сути, только сегмент ЦОДов, да и тот остается пока довольно небольшим.
Еще одна особенность нашего рынка – привычка собственников самостоятельно контролировать актив, не доверяя внешним управляющим. Отчасти это связано и с отсутствием команд, способных на комплексное управление недвижимостью, включая юридическое и финансовое сопровождение. В том числе поэтому паевые фонды до недавнего времени использовались в большей степени для структурирования владения и льготы при налогообложении, а не как классический инструмент коллективных инвестиций. Хотя, стоит признать, в последние годы этот продукт набирает массовую популярность.
В этом смысле тренд глобальных семейных офисов на развитие собственной экспертизы в управлении портфелями недвижимости и сокращение внешних расходов в некоторой степени сближается с российской практикой, где семейные офисы и без того чаще полагаются на свои силы.
Исторически семейные офисы создавались прежде всего для сохранения капитала, и для этой задачи недвижимость остается самым простым и надежным инструментом, позволяющим сберегать состояние и передавать его следующим поколениям. Это особенно актуально сейчас, на фоне растущих ожиданий коррекции в сегменте ИИ и высокой геополитической и экономической неопределенности
Опыт нашего офиса
Интересен в этом плане и опыт нашего семейного офиса, в управлении которого находится достаточно широкий портфель недвижимости – от трофейных офисных объектов и девелоперских проектов до земельных участков под девелопмент. Мы ориентированы на долгосрочную аллокацию определенной доли капитала в недвижимость и ведем активное управление, делегируя часть функций, в основном операционных и технических. Это позволяет нам сконцентрироваться на стратегических задачах и управлении рисками.
В первую очередь речь идет о структурировании владения исходя из задач наших клиентов, предупреждении имущественных и налоговых рисков, управлении структурой капитала и, конечно, коммерческом аспекте владения недвижимостью. Мы также следим за соблюдением принципов аллокации капитала наших клиентов, помогая находить интересные возможности для увеличения портфеля или продажи его части. И в существенной степени эти инвестиции ориентированы именно на надежное сохранение капитала, его разумную диверсификацию для целей долгосрочного планирования и наследования.
И несмотря на то что бум искусственного интеллекта и рост технологических компаний продолжат менять нашу действительность – а вместе с ними будут появляться новые альтернативные форматы инвестиций, новые ожидания и приоритеты клиентов семейных офисов, – недвижимость продолжит занимать существенную долю их портфелей. А сами семейные офисы, аккумулируя все больше капитала и экспертизы, останутся одними из крупнейших игроков на рынке недвижимости.
