Михаил Бродников – о том, как создавать рынок там, где его еще нет.
Михаил Бродников, генеральный директор Space 1
Формат сервисных офисов появился в 2019 году в Москве как ответ на запрос бизнеса на скорость и адаптивность. Это готовые пространства, где все продумано: от дизайна и мебели до IT-инфраструктуры и регулярного пополнения расходников. Не нужно тратить месяцы на ремонт, закупку оборудования или подключение интернета – компания заезжает и начинает работать в тот же день.
Space 1 – международная сеть таких офисных пространств – развивает площадки в России и ОАЭ и управляет ими, а также помогает компаниям адаптировать офисы под востребованный формат Build-to-Suit. Сегодня портфель Space 1 превышает 62 тыс. м², рассчитанных более чем на 8,5 тыс. рабочих мест.
Выход на рынок ОАЭ был не спонтанным, а осознанным решением. Три года назад мы видели растущий интерес к Дубаю со стороны компаний, в том числе российских. С тех пор спрос только усилился.
Сегодня в портфеле компании два действующих проекта: в Al Salam Tower и Emaar Square Building 3, совокупной площадью более 5,5 тыс. м². К концу 2025 года сеть расширится: запланирован запуск Space 1 Greens площадью 2,25 тыс. м² на Sheikh Zayed Road – главной транспортной артерии Дубая. Общая площадь Space 1 в Дубае к 2026 году превысит 8 тыс. м², что делает компанию одним из самых заметных операторов сегмента в регионе.
В отличие от Москвы, где формат сервисных офисов уже устоялся, в Дубае он только начинает развиваться. Когда мы запускали первые площадки, ни клиенты, ни брокеры толком не понимали, что это за продукт. Было два полюса: крупные корпорации, строящие офисы «под себя», и коворкинги для фрилансеров. Пространства для среднего бизнеса просто не существовало.
Компания стала одним из пионеров, кто эту нишу заполнил. Постепенно рынок начал меняться: появились новые игроки, брокеры стали активнее предлагать формат клиентам. Но спрос по-прежнему превышает предложение – особенно на качественные классические офисы. Если говорить о текущей ситуации на рынке офисной аренды в Дубае, то с момента выхода Space 1 на рынок средние ставки в сегменте классических офисов выросли примерно на 50–70%. Это закономерно: вместе с повышением базовых арендных ставок от собственников пропорционально подорожала и аренда в сервисных офисах. Владельцы зданий диктуют условия, гибкости пока немного. Это вызов, но и окно возможностей для тех, кто предлагает современный продукт с продуманным сервисом.
На фоне растущего спроса Space 1 активно рассматривает сотрудничество с владельцами офисных зданий. Партнерство позволяет собственникам повысить ликвидность и инвестиционную привлекательность объектов: оператор берет на себя управление пространством, обеспечение сервисом и заполняемость арендаторами. Такой подход превращает классические офисные площади в гибкий продукт, стабильно генерирующий доход и повышающий ценность недвижимости на рынке.
Дубайские офисы Space 1 отличаются от московских не только размером, но и планировочными решениями. В России популярны большие блоки – от 50 рабочих мест и выше, со своими кухнями и санузлами. В Дубае востребованы компактные офисы на 5–10 человек.
По обновленной классификации сервисных офисов НАОК (Национальной ассоциации отрасли коворкингов России), формат Space 1 в Дубае относится к категории smart-офисов – с вынесенной в общие зоны кухней, санузлами и коридорами, что делает долю мест общего пользования заметно выше (18%), чем в классических сервисных офисах.
При этом Space 1 сохраняет главный принцип – гибкость. Планировки продуманы так, что офис можно трансформировать без капитальных вложений. А встроенные серверные позволяют компаниям подключать собственное IT-оборудование без задержек.
Мы не просто перенесли российский продукт в Дубай. Мы его переизобрели под местные реалии. Но в то же время сохранили ключевое – международный уровень сервиса и внимание к деталям. Именно этот подход позволил Space 1 стать ориентиром для рынка. На нас смотрят, нас изучают, за нами повторяют. И это нормально: конкуренция означает, что формат прижился.
В ближайшее время Space 1 планирует аккуратно расширять присутствие в Дубае. Мы внимательно подходим к выбору локаций: смотрим, где есть реальный спрос, но нет качественного предложения. Формат сервисных офисов только начинает набирать обороты, и важно сохранить лидерство, пока рынок формируется. Там, где раньше были только коворкинги и традиционные офисы, появляется пространство нового уровня – гибкое, технологичное, удобное для компаний, которые растут быстро и уверенно.
