С января по июль 2025 года продажи новостроек в России в годовом выражении, по данным отчета «ДОМ.РФ», сократились на 23%. А вот в элитном сегменте, похоже, спрос не претерпел серьезных изменений. Ваши наблюдения не противоречат этой картине? Как бы вы охарактеризовали специфику момента?

Данные «ДОМ.РФ» подтверждают наши наблюдения: массовый рынок скорректировался. Снижение на 23% – итог высокой ставки, окончания эффекта господдержки и переизбытка однотипных проектов в ряде городов.

Однако это падение спроса скорее его переформатирование. Покупатель стал рациональнее: хочет прозрачную ценность за деньги. Премиум- и бизнес-сегменты пострадали меньше – отчасти из-за меньшей доли спекулятивных покупок и более высокого качества продукта.

Ключевой сдвиг – вымывание «среднего» предложения, созданного по инерции. Сегодня работают либо доступные проекты с господдержкой, либо продукт с очевидным качеством и сильным девелопером. На этом фоне у GloraX за первое полугодие 2025-го рост объема продаж составил 66%, несмотря на сильную базу прошлого года. Рынок проходит естественную селекцию: выживают модели с выверенной экономикой, системной командой и дисциплиной в инвестициях.

Как изменился рынок за последние два года и какова ближайшая перспектива?

За два последних года рынок прошел фазу переоценки. Массовые льготные программы 2020–2024 годов и высокая ставка исказили структуру спроса: основную долю заняли семьи с субсидиями, а инвесторы и покупатели без поддержки отступили. Сейчас – точка разворота. Мы ожидаем постепенное снижение ставок по рыночной ипотеке в пределах 11–13% в течение пары лет. Это вернет на рынок выжидавшие категории и активизирует инвестиционный спрос, что приведет к росту цен.

Все станет более сбалансированным: структура сделок постепенно вернется к модели 80/20 (ипотека/собственные средства), а устойчивый спрос восстановится по всем ключевым сегментам. Отдельный фокус – регионы. Там складываются условия для опережающего роста: высокая доступность жилья по «Семейной ипотеке», опережающая динамика доходов населения, федеральные инвестиции и релокация бизнеса, слабая конкуренция со стороны вторички и доступная земля, особенно в рамках КРТ.

Региональные проекты в ближайшие два года покажут преимущество – по выручке, марже и скорости продаж. Это уже не альтернатива столицам, а полноценный инвестиционный класс со своей динамикой и логикой. Снижение ставки, высвобождение спроса и рост инфраструктурных вложений формируют благоприятное окно входа. Рынок перешел от перегрева к фазе, где важны расчет, дисциплина и стратегия – именно в таких условиях акции девелоперов способны давать предсказуемую и взвешенную доходность.

Какие регионы и сегменты наиболее перспективны для инвестиций? Меняются ли предпочтения инвесторов?

Интересны региональные центры с населением 0,5–1,5 млн: там дефицит качественного предложения при устойчивом спросе. Эти локации привлекают капитал: там улучшается инфраструктура, туда заходит крупный бизнес, а цены еще не перегреты, маржинальность выше и есть платежеспособный спрос.

Перспективны комфорт- и бизнес-класс, но не в типовом виде, а как проекты, ориентированные на инфраструктуру, архитектуру и сервис. Там, где девелопер создает среду, инвестор получает премию к доходности. Премиум остается стабильным, но нишевым: его рассматриваем как инструмент репутации и входа в новые регионы, а не как массовую категорию.

Что важно понимать про особенности, отличающие столичный рынок от регионального?

Ключевое отличие – доступ к земле и возможности ленд-девелопмента.В Москве участки не просто дорогие – они перегреты, и работа зачастую сводится к конкуренции за оставшиеся площадки с минимальной рентабельностью. В Петербурге – сложные согласования, высокая зарегулированность, ограниченный выбор локаций.

Регионы предлагают свой набор преимуществ: более доступная земля, возможность формировать стоимость на ранних стадиях через получение градостроительной документации, лучшие точки входа для крупных проектов. GloraX делает ставку на средние и крупные города, где сочетание фундаментального спроса, инфраструктуры и доступности земли дает высокую отдачу на капитал. Партнерство с регионами (включая КРТ) позволяет получать преференции и масштабировать проекты, а мы со своей стороны создаем масштабные проекты с полноценной городской инфраструктурой. В таких условиях мы получаем не просто более высокую маржинальность – мы формируем устойчивую модель масштабирования. Регионы для нас не запасной аэродром, а стратегическая территория роста.

Почему было принято решение о выходе на IPO? Это цель, к которой вы последовательно двигались, или другие способы финансирования уже исчерпали себя, а ставка подталкивала к принятию такого решения?

IPO не спонтанное решение. Мы готовились к нему несколько лет: с 2018 года публикуем отчетность по МСФО, выстраивали корпоративное управление, стандарты прозрачности, усиливали команду, повышали эффективность. В какой-то момент понимаешь: компания уже функционирует как публичная, пора оформить это официально.

Сейчас открывается редкое окно возможностей: рынок стабилизируется, ключевая ставка снижается, а инвесторы ищут новые идеи. Становится особенно заметно, кто с трудом пережил турбулентность последних лет, а кто использовал момент для роста и усиления позиций. Мы выходим на рынок в начале долгосрочного цикла смягчения ДКП – самого благоприятного периода для девелоперов: растет спрос, снижается долговая нагрузка, ускоряются продажи.

Что для вас стало главным аргументом в пользу IPO: капитал, публичность или доверие со стороны партнеров и клиентов?

Это всегда совокупность факторов. Девелоперский бизнес капиталоемкий по своей природе, и для устойчивого роста необходим ресурс: расширение земельного банка, стратегические сделки, масштабирование. IPO дает не только доступ к капиталу, но и качественно новый уровень позиции на рынке. Публичный статус усиливает доверие – со стороны партнеров, покупателей, региональных властей и потенциальных соинвесторов. Это особенно важно, когда ты входишь в новые регионы.

Каков объем размещения? Какой free float вы считаете правильным?

Под сделку было выпущено 25% новых акций. Мы планируем разместить от 10% – в зависимости от оценки бизнеса мы будем двигаться в сторону увеличения объема. Мы придерживаемся взвешенного подхода: цель – не максимизировать объем размещения, а обеспечить качественный вход инвесторов и задать правильную динамику в дальнейшем.

Как вы планируете стимулировать интерес инвесторов и поддерживать ликвидность после IPO?

Мы выстраиваем инфраструктуру вокруг своих бумаг: качественная IR-команда, прозрачная отчетность, регулярные презентации, работа с аналитиками. В размещении участвуют сильные организаторы – Сбербанк, Т-Банк и Альфа-Банк, – и мы рассчитываем, что они будут сопровождать нас не только на этапе выхода, но и дальше. Наша цель – не просто провести IPO, а выстроить с инвестором долгосрочные партнерские отношения. Мы не воспринимаем рынок как источник разового финансирования, для нас это площадка для стратегического роста.

Выход на биржу будет для GloraX не первым опытом работы с публичным рынком. В 2025 году компания сделала размещение нескольких выпусков облигаций. Как вы оцениваете этот опыт для себя и для инвесторов?

Размещения облигаций в 2025 году стали для нас полноценной репетицией публичного статуса. Были выпущены бумаги серий 001P-03 и 001P-04 – оба выпуска закрылись с переподпиской и сразу показали устойчивый рыночный интерес. Сегодня они торгуются с премией к номиналу – выше 1100 рублей.

Все привлеченные средства были направлены строго по заявленным целям – на развитие проектов и сделку M&A. Это дало инвесторам четкий сигнал: мы умеем привлекать капитал прозрачно, используем его эффективно и действуем предсказуемо. Именно это отличает зрелого эмитента и создает фундамент доверия перед выходом на биржу.

Почему сейчас удачный момент для инвестиций в девелопмент? Что бы вы ответили на очевидный вопрос потенциального инвестора: «А зачем мне участвовать в IPO GloraX?»

За последние 14 лет на рынке девелопмента почти не было рыночных IPO – в основном это были сделки формата friends & family с заранее определенным кругом инвесторов. Были отдельные SPO, но это другая логика. Сектору явно не хватает новых публичных игроков с прозрачной структурой, зрелым управлением и предсказуемыми результатами.

GloraX выходит на биржу с сильной системой корпоративного управления: в совете директоров – четыре независимых члена с опытом в ведущих российских и международных компаниях, возглавляет его Сергей Швецов, бывший первый заместитель председателя Банка России и председатель Наблюдательного совета Московской биржи. Это дает инвесторам не только уверенность в стратегии, но и профессиональную защиту миноритариев.

На фоне разворота ключевой ставки, роста регионального спроса и переоценки рисков девелопмент становится все более привлекательным активом. IPO GloraX – это вход в растущий бизнес с четкой моделью: совмещение девелопмента и активной работы с землей, фокус на быстрорастущие регионы и масштабируемость.

Какой вы видите жизнь компании после выхода на биржу? Многим собственникам такая смена парадигмы бывает очень некомфортной.

Выход на биржу давно был важной целью для главного акционера компании Андрея Биржина, и вся команда менеджмента готовилась к этому процессу долгое время. Мы не боимся этой трансформации. Более того, мы к ней стремимся. Потому что в зрелом бизнесе публичность не ограничение, а естественный этап развития.