Зарубежная вилла давно перестала быть исключительно домом для отдыха. Сегодня покупатель одновременно рассматривает ее как место для жизни, способ сохранения капитала и получения дохода от аренды, а также как возможность получить ВНЖ или паспорт. Ирина Мошева рассказывает, как менялся подход к покупке зарубежных вилл и на какие показатели стоит смотреть, оценивая такой объект как актив.
Ирина Мошева – управляющий партнер Intermark Global
За последние годы мотивация покупателей зарубежной недвижимости изменилась: доля тех, кто рассматривает дом за границей исключительно как место для отдыха, сократилась с 70% в 2019 году до 30% в 2025-м. Покупка виллы или апартаментов в другой стране все чаще призвана решить сразу несколько задач. В начале 2000-х состоятельные россияне чаще покупали зарубежную недвижимость как второй дом, место для отпуска, статусную вещь. Среди популярных направлений были Испания, Франция, Италия, Черногория. С каждым годом фокус все больше смещался на инвестиционные характеристики, недвижимость рассматривали скорее как способ сохранить капитал и получать доход в валюте. После 2022 года к этому добавились дополнительные возможности, которые дает недвижимость за рубежом,–получение ВНЖ, мобильность семьи, возможность подолгу жить, учиться, работать и вести бизнес в другой стране.
Сегодня от покупки зарубежной недвижимости ждут сразу нескольких результатов: возможности сохранить капитал и получать доход в разных юрисдикциях, использования объекта для релокации и временного проживания, получения резидентских документов, позволяющих в том числе открыть счета и использовать банковские инструменты за рубежом. При выборе объекта учитывают безопасность и налоговую нагрузку. Самый активный рост интереса наблюдается к резидентским программам: спрос на «золотые визы» и другие резидентские программы вырос за последние семь лет на 45%. Особенно это заметно в Турции, на Кипре, в ОАЭ, Греции и других юрисдикциях, где инвестиции могут быть связаны с получением ВНЖ или паспорта. Впрочем, иногда эти задачи разделяют: недвижимость покупают там, где хочется жить или получать доход, а ВНЖ или второй паспорт получают в другой стране.
Для сравнения рынков между собой необходимо учесть разные переменные и привести их к одному знаменателю. Для этого Intermark составил Global Villa Index 2026, сравнив виллы в разных странах в единой системе метрик.
Индекс позволяет увидеть, как рынки выглядят относительно друг друга по трем сопоставимым параметрам – стоимости квадратного метра, арендной доходности и росту цен (приросту стоимости актива),–и отобрать направления для дальнейшего анализа. Но окончательный выбор зависит не только от цифр. Важны расположение и репутация места, инфраструктура, устойчивость международного спроса на покупку и аренду, юридические условия покупки – форма собственности, правила для иностранцев, возможность получить резидентский статус.
Для россиян после 2022 года усложнилась и сама процедура покупки: сначала европейские, а потом арабские и азиатские банки стали тщательнее проверять происхождение средств, транзиты оплат и структуру сделки. Поэтому еще до оплаты бронирования объекта важно понимать, сможет ли покупатель перевести деньги и пройти банковский комплаенс.
Первое место в общем рейтинге занимает Бали, второе – Пхукет, третье – Оман. Intermark сравнил рынки по одной методике: анализировал 100 вилл в каждой локации, среднюю месячную ставку аренды и переводил ее в годовой показатель. Учитывались цена продажи, загрузка арендаторами, налоги, расходы на управление и содержание.
На экономику покупки влияет и форма владения недвижимостью. В Таиланде и Индонезии иностранцы не могут напрямую владеть землей, поэтому виллы обычно покупают через leasehold– долгосрочную аренду участка. В обеих странах ее, как правило, оформляют на 30 лет с возможностью продления еще на 30 или 50 лет. Сам дом при определенной структуре сделки может принадлежать покупателю. Freehold–полное право собственности без ограничения срока – иностранцам в Таиланде доступен для квартир в кондоминиумах.
Выбор формы владения влияет и на расходы. В Таиланде за freehold застройщик может брать доплату до 10% стоимости объекта, а расходы на оформление в два раза выше.
Посмотрим, что может дать покупка виллы в бюджете около 1 млн долларов для разных целей.
На Бали это может быть большая курортная вилла с бассейном и приватной территорией примерно 350–400 м². При этом есть большой выбор объектов меньшей площади и в меньшем бюджете, так как недвижимость на Бали – одна из самых доступных по цене среди рассматриваемых направлений. В стоимость объекта уже включены отделка, мебель, инфраструктура района и самого проекта, а также профессиональное управление для получения дохода от аренды.
Рассмотрим конкретный пример – проект EVERY Bali: комплекс с апартаментами и приватными виллами стоимостью от 300 тысяч долларов. В комплексе предусмотрены бассейн, фитнес- и workout-зоны, SPA, школа серфинга, рестораны и кафе, детская инфраструктура и другие сервисы. Проект ориентирован в том числе на инвестиционный спрос: управляющая компания сдает такие виллы за 240–600 долларов в сутки, заявленный доход от одной виллы составляет 33 500–81 500 долларов в год. Заявленная доходность – от 11% годовых. Допускается использование виллы для собственного проживания 21 день в году.
В Таиланде, на Пхукете и Самуи, за тот же 1 млн долларов можно ориентироваться на объект площадью до 350 м² с отделкой, бассейном и участком. В качестве примера рассмотрим проект на Самуи – острове, где снимался известный сериал «Белый лотос». Жилой комплекс Casa Blanca расположен на юго-восточном побережье острова. Архитектура отсылает к эстетике средиземноморских вилл: натуральные материалы, светлые фасады, панорамное остекление и просторные террасы. В инфраструктуру входят двор-парк, открытый бассейн, SPA-комплекс, фитнес-клуб и консьерж-сервис.
Виллы разных форматов с приватными бассейнами, террасами и открытыми жилыми зонами полностью меблированы. Они могут использоваться как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду профессиональной управляющей компанией.
Заявленная доходность проекта составляет 8% годовых. Девелопер также предлагает возможность обратного выкупа через два-три года. Цены в проекте находятся в диапазоне от 215 тыс. до 500 тыс. долларов, площади – от 67 до 162 м².
Такой формат в Таиланде используется с двумя целями: для собственного проживания во время отпуска и для получения дохода как от аренды, так и от прироста стоимости актива. Возможность обратного выкупа предлагает девелопер.
В Омане, в Маскате, за 1 млн долларов можно приобрести виллу площадью около 318 м² –просторный семейный дом с участком, бассейном и террасой. Такой объект приобретают для нескольких целей: получения «золотой визы», длительного проживания и налогового резидентства. Доходность от аренды на уровне 5% годовых в Омане и ОАЭ ниже, чем в Индонезии и Таиланде. При этом инвесторов из разных стран привлекают низкая налоговая нагрузка и отсутствие НДФЛ.
Таким образом, если главные задачи – доход от недвижимости и использование дома для отпуска, можно рассматривать страны Азии. Если сохранение капитала и получение ВНЖ – европейские страны, в первую очередь Кипр. Если налоговое резидентство при проживании 183 и более дней и «золотые визы» для управления семейным капиталом или бизнесом – Оман или ОАЭ.
Сравнить юрисдикции помогает Global Villa Index, но это только первый фильтр. Дальше выбор зависит от того, зачем владельцу эта недвижимость.
