Формат лайт индастриал, который долго оставался в тени крупных складских и офисных проектов, получает более выраженное системное признание. Частные инвесторы все чаще рассматривают его как альтернативу традиционным активам: экономика модели оказалась устойчивее, чем предполагали скептики. Но рост сегмента неизбежно обнажает и обратную сторону: разницу между качественным продуктом и маркетинговой упаковкой становится сложнее заметить. Александр Манунин — с разбором реальной доходности и иллюзий надежности сегмента.
АЛЕКСАНДР МАНУНИН
Управляющий партнер Parametr
Для рынка лайт индастриал 2025 год стал переломным. Сегмент, который недавно интересовал преимущественно производственные компании, превратился в самостоятельный инвестиционный инструмент. За один год произошло сразу несколько важных событий, повлиявших на развитие формата.
В России при участии ведущих девелоперов был разработан первый ГОСТ, закрепивший единые требования к объектам лайт индастриал, появились ЗПИФы на базе этого сегмента, консультанты стали выделять лайт индастриал в самостоятельный класс коммерческой недвижимости, а доля инвесторов в этом формате увеличилась в два раза.
Интерес сформировался благодаря сочетанию нескольких факторов.
• Доступный порог входа. Еще несколько лет назад инвестиции в индустриальнологистическую недвижимость были доступны преимущественно институциональным игрокам: стоимость объекта начиналась от 2 млрд рублей. Лайт индастриал открыл частным инвесторам возможность приобретать отдельные производственнологистические блоки стоимостью от 80 млн рублей.
• Высокая доходность. За последние шесть лет лайт индастриал показал самую высокую доходность среди сегментов недвижимости. Стоимость объектов выросла в 2,8 раза, опередив склады (2,4 раза), жилье (2,3 раза), а также офисную и торговую недвижимость (1,6 раза). Лайт индастриал вошел в топ-3 самых доходных инструментов и занял 2-е место по доходности, уступив лишь золоту, подорожавшему в 3,3 раза с 2019 по 2026 год (данные из исследования IBC Real Estate / Parametr).
• Получение пассивного дохода. Лайт индастриал — единственный сегмент коммерческой недвижимости, где инвестор может получать по-настоящему «пассивный доход» от своей инвестиции: заботы по поиску арендатора, заключению договора и операционному управлению можно делегировать девелоперу.
• Стабильный и долгосрочный спрос. Основная функция лайт индастриал — обеспечивать развитие легких производств. Производство — фундамент современной экономики, оно в меньшей степени подвержено колебаниям спроса и изменениям потребительского поведения. Арендаторы производственных помещений реже меняют локацию: переезд для таких компаний связан с очень большими издержками. Дополнительную устойчивость для инвесторов также обеспечивают принятые в этом сегменте долгосрочные договоры аренды с безусловной ежегодной индексацией арендной ставки.
• Низкая конкуренция при сдаче объекта в аренду. Основной спрос на помещения лайт индастриал приходится на конечных пользователей (около 80%), которые приобретают помещения для своего бизнеса. Для инвестора это означает, что объект ориентирован на реальный спрос, а не на спекулятивный интерес рынка.
При выборе любой коммерческой недвижимости важно оценивать несколько факторов: опыт и репутацию девелопера, локацию и ее потенциал, соотношение цены и качества объекта, соответствие продукта потребностям целевой аудитории, необходимость дополнительных вложений.
Репутация компании, опыт реализации, соблюдение сроков и качества строительства напрямую влияют на ликвидность объекта. Сегодня на рынке лайт индастриал работает более 30 девелоперов, и лишь немногие обладают системной экспертизой в индустриальном девелопменте и создают продукт, который соответствует ключевым характеристикам лайт индастриал. В результате мы уже видим примеры неликвидных объектов, а также проекты, сроки ввода которых постоянно переносятся.
Нередко девелоперы таких проектов выводят их на рынок по более низкой цене, привлекая тем самым покупателей. Но низкая стоимость зачастую объясняется слабой локацией, несоответствием технических характеристик или более низким качеством строительства.
Локация — ключевой параметр при выборе проекта, именно на нее инвесторы должны обращать внимание в первую очередь. Здесь важно не только расстояние до Москвы, но и расположение относительно ключевых логистических коридоров. Сегодня основной грузовой трафик сосредоточен на восточном направлении Московского региона — именно оно наиболее востребовано пользователями производственнологистической недвижи мости. Исторически высокий спрос также сохраняется на юго-восточном и юго-западном направлениях.
Оптимальным является расположение объектов между МКАД и ЦКАД на ключевых магистралях с удобными подъездными путями, которые могут быть использованы в том числе для проезда крупнотоннажного транспорта. Близость к скоростным трассам будет дополнительным преимуществом к логистике объекта.
Второе, на что нужно смотреть инвестору, — близость к крупным населенным пунктам. Это не только гарантирует наличие необходимой социальной инфраструктуры, но и расширенные возможности для будущего арендатора при поиске сотрудников.
Говоря о сотрудниках, нужно обязательно оценивать транспортную доступность проекта: наличие остановок общественного транспорта, близость к метро, МЦД, ж/д станциям обеспечит беспрепятственный доступ персонала и станет важным конкурентным преимуществом объекта при сдаче в аренду.
Еще один не совсем очевидный, на первый взгляд, критерий, но тем не менее очень важный — качество подъездных путей. Объект может быть расположен в перспективной локации, но к нему нет асфальтированного подъезда, и это будет создавать сложности для движения грузового транспорта и сотрудников, особенно в период дождей или снегопадов.
Обязательно смотрим на перспективу развития локации и изучаем градостроительные планы на ближайшие годы: открытие новой станции метро или строительство скоростной магистрали будет работать на ликвидность объекта.
Прямое приобретение объекта лайт индастриал предполагает порог входа от 70 млн рублей. В зависимости от инвестиционных целей и желаемого уровня доходности инвестор может выбрать одну из нескольких стратегий. 1. Покупка на стадии строительства с последующей продажей. Одно из преимуществ лайт индастриал — короткий цикл девелопмента: в среднем строительство занимает 12—18 месяцев. Например, в промпарке «Бутово» рост цены за период строительства (2022—2023 годы) составил 38%, в промпарке «Сенькино» (2023—2024) — 40%. В 2022—2024 годах формат находился на ранней стадии развития, что обеспечило такие сверхвысокие показатели. Сегодня потенциал роста стоимости актива за время девелопмента по нашим проектам составляет в среднем 20—25%. Но даже несмотря на такие высокие показатели, инвесторы предпочитают долгосрочное владение активом. 2. Арендный бизнес. Эта стратегия ориентирована на получение регулярного арендного дохода. Прогнозируемая арендная доходность в этом случае может составить около 14—16% годовых без учета роста стоимости самого актива, который в среднем дорожает на 8% в год. Окупиться подобная инвестиция сможет уже через 6—7 лет. 3. Покупка готового арендного бизнеса. Наиболее прогнозируемая стратегия с меньшим уровнем риска и доходностью порядка 13% годовых. Обеспечивает стабильный денежный поток с первого дня владения активом и не требует времени на поиск резидента.
По мере развития рынка лайт индастриал появляются новые способы финансирования покупки объектов, которые не только позволяют инвестору выбрать наиболее подходящий для него инструмент, но и снижают порог входа в сегмент.
• Покупка на старте продаж. Как правило, на старте продаж инвестор получает самую привлекательную цену и более высокий потенциал роста стоимости объекта к моменту ввода в эксплуатацию. Например, недавно мы объявили о старте продаж второй очереди в промпарке «Токарево», расположенном на стратегическом юго-восточном направлении. Минимальный лот там начинается от 70 млн рублей, это очень конкурентная цена на рынке.
• Совместная покупка. Объект лайт индастриал можно купить в долях с партнером или партнера-ми. В таком случае договор купли-продажи будущей вещи заключается на нескольких ИП, и партнеры владеют объектом на правах долевой собствен ности. У нас даже были сделки, в которых участвовали четыре партнера.
• Специальные предложения для инвесторов. Инвесторы — очень требовательная категория с точки зрения выбора финансовых инструментов. Они привыкли к многообразию, которое есть в других сегментах коммерческой недвижимости. Наиболее востребованным продуктом для них являются рассрочки. Мы это видим по нашим сделкам прошлого и этого года. Есть разные виды рассрочек, как процентные, так и беспроцентные. У нас есть стандартные предложения по рассрочкам, но мы, как правило, адаптируем их под каждого инвестора в зависи мости от запроса.
• ЗПИФ позволяет стать инвестором в лайт индастриал посредством покупки инвестиционного пая. Например, в этом году мы передали часть площадей лайт индастриал в своих промпарках в ЗПИФ, паи которого будут доступны неквалифицированным инвесторам. Приобрести паи можно будет с чеком от 1 тыс. рублей.
Основными драйверами формата лайт индастриал, обеспечивающими ему устойчивость в долгосрочной перспективе, станут промпроизводство и программа комплексного развития территорий (КРТ).
Промпроизводство в Москве демонстрирует рост. По итогам первого полугодия 2026-го выпуск обрабатывающих отраслей увеличился на 12,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Столичная промышленность объединяет разные направления — от производства электроники и высокотехнологичного оборудования до одежды, косметики и продуктов питания. Формат лайт индастриал оптимальным образом подходит для таких компаний, позволяя им не только повышать эффективность бизнес-процессов, но и масштабироваться при необходимости. По нашему прогнозу, потребность производственных компаний в новой производственнологистической недвижи мости может составить порядка 2 млн м² до 2030 года.
Дополнительный импульс рынку дает программа КРТ. Она буквально «вытесняет» производственные компании из старых промзон. Объем заявленного промышленного строительства в рамках этой программы — менее 5%, и этого явно недостаточно в масштабах города. По нашей оценке, компаниям, «выселяемым» из советских промок, может потребоваться порядка 12 млн м² недвижимости лайт индастриал.
В ближайшие годы формат лайт индастриал сыграет ключевую роль в обновлении облика Москвы, становясь неотъемлемой частью городской ткани. Инвестор получает не просто высокодоходный и востребованный актив с понятной арендной моделью и долгосрочны ми драйверами роста. Он становится участником масштабной трансформации городской среды, внося свой вклад в дальнейшее развитие промышленной инфраструктуры мегаполиса.
