Взгляд недели: Ольга Сорокина

В эту пятницу своим «Взглядом недели» делится Ольга Сорокина, управляющий партнёр O2 Consulting и Oxygen Empire.

Изменения на глобальном рынке недвижимости она рассматривает через практику работы с частным капиталом: что происходит с зарубежным объектом, если его владелец теряет доступ к привычной банковской или резидентской инфраструктуре.

Событие недели

Forbes разобрал, как геополитика и движение капитала меняют мировой рынок недвижимости.

В 2025 году реальные цены на жильё в мире снизились всего на 0,7%. Но за средней цифрой — разнонаправленные рынки: в Португалии, Болгарии и Северной Македонии цены выросли на 10–15%, в Канаде и Китае сопоставимо упали. В ОАЭ в первые недели марта 2026 года объём сделок сократился на 37% год к году. Для международного инвестора к цене, доходности и перспективам рынка добавился ещё один параметр: юрисдикция.

Почему это важно?

Деньги можно перевести в другой банк, портфель к другому брокеру, компанию при определённых условиях редомицилировать. А вот недвижимость физически привязана к стране, в которой находится.

У одного из наших клиентов были объекты стоимостью в десятки миллионов евро в Швейцарии. Очередное продление ВНЖ страны ЕС затянулось, и когда прежний документ закончился, банки заблокировали его счета. Клиент потерял возможность нормально оплачивать налоги, коммунальные услуги и содержание объектов. В Швейцарии взыскание задолженности может начаться довольно быстро, возник риск вынужденной продажи. Проблему удалось решить, но потом клиент всё равно продал активы.

Другой наш клиент владел недвижимостью во Франции, под залог которой получил ломбардный кредит. Банк изменил внутреннюю риск-политику и закрыл его счета, хотя ни клиент, ни его активы под санкциями не находились. Собственность сохранилась, а вместе с ней налоги, страховка, коммунальные платежи и расходы на содержание.

Что рынок пока недооценивает?

Сегодня недостаточно проверить юридическую чистоту титула: банковская, платёжная и резидентская инфраструктура теперь часть риска самого актива.

Какой долгосрочный тренд это отражает?

Изменился due diligence. Теперь перед покупкой мы проверяем не только возможность приобрести объект, но и возможность через пять лет его содержать, сдавать и продать, а затем вывести деньги. Какие банки готовы работать с владельцем? Насколько устойчив его резидентский статус? Есть ли резервный счёт в другой юрисдикции? Что будет с активом при изменении статуса собственника?

Эти риски уже влияют на сделки. В нашей практике клиенты отказывались от покупки или выбирали другую страну именно из-за уязвимости инфраструктуры владения.

Какие выводы стоит сделать владельцам капитала?

Больше стран не означает меньше риска: конструкция из 10 активов в 10 юрисдикциях может быть менее устойчивой, чем три актива в трёх странах. Во-первых, каждая новая юрисдикция — это отдельные налоги и отчётность, банковский комплаенс, консультанты, расходы на обслуживание, семейное и наследственное право. Во-вторых, активы в разных странах могут зависеть от одного фактора (например, от резидентского статуса владельца или одинаковых санкционных ограничений).

Международному портфелю нужен страновой стресс-тест. Его задача — понять, какая доля состояния окажется под ударом при одном неблагоприятном сценарии. Например, если владелец потеряет резидентский статус или несколько стран одновременно ужесточат правила для российских граждан.

То есть задача диверсификации — не собрать как можно больше юрисдикций, а не допустить, чтобы один риск сработал сразу на значительной части состояния.